【案情】

2002年6月，南通市某房地產開發(fā)公司與購房戶王某簽訂了《訂購商品房協(xié)議書》一份，雙方約定王某向開發(fā)公司購買其開發(fā)的新隆花苑住宅一套及車庫一間，實行包定價，商品房面積計139平方米，每平方米1950元，合計271050元；車庫24平方米，每平方米1300元，合計31200元；總價款為302250元。協(xié)議約定，購方戶需當日交定金2萬元和首期房款12萬元，否則，該購房協(xié)議即行終止。購房資金交付后，如單方終止協(xié)議者，賠償對方協(xié)議房款百分之五的損失。另約定，開發(fā)公司承諾在年底前辦妥房屋預銷（售）許可證，否則購房戶有權要求退款。（后于2002年9月開發(fā)公司取得了預銷售許可證）。其時，房屋主體和車庫已建成，雙方口頭約定當年年底交房。簽約后當日，王某按約交付了定金2萬元和首期房款12萬元，后車庫未能得到有關行政審批而被拆除。2003年5月29日，開發(fā)公司通知王某，要求王某到開發(fā)公司按照現(xiàn)商品房市場價重新訂立協(xié)議，否則將解除合同。王某在收到通知后，亦至函開發(fā)公司，要求開發(fā)公司按合同約定價格交付房屋。為此，開發(fā)公司訴至法院，稱其多次通知王某前來結算，而王某未來辦理購房手續(xù)，已購成違約，故其不同意交付房屋，請求法院判決：終止雙方的購房合同、王某交付的定金2萬元不預返還。

被告王某答辯并反訴稱，其未收到開發(fā)公司的任何交房通知，現(xiàn)原告據(jù)不交房，并提出非分要求，系原告違約，要求法院駁回原告的訴訟請求，判令開發(fā)公司按合同交付房屋，對車庫雙倍賠償62400元。

【審判】

法院經審理認為，原、被告簽訂的《訂購商品房協(xié)議書》，已具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且原告已經按照約定收受了被告的購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。雖然合同簽訂時原告未取得商品房預（銷）售許可證，但在本案起訴前原告已取得許可證，且該合同系雙方當事人真實意思的表示，又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故認定為有效合同，雙方當事人均應嚴格按照合同的約定履行各自的義務。雙方在合同中，已明確約定了房屋的價格為包定價，沒有法定事由單方不得變更或解除，雙方應當按照原約定結算房款，并交付房屋。合同中約定的車庫，原告現(xiàn)不能交付，已購成違約，原告應當按照車庫款的5%向被告承擔不能交付車庫的違約金1560元。原告訴稱被告違約而要求終止合同的主張因其無事實和法律依據(jù)，不予支持，原、被告應繼續(xù)履行所簽定的《訂購商品房協(xié)議書》，被告補交房款后，雙方進行結算。為維護誠實信用的民事活動原則，法院依照《中華人民共和國合同法》第44條、第60條、第107條，《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條、第8 條、第9條之規(guī)定，判決：一、原告于判決生效后10天內向被告王某交付預訂的住房一套；二、被告王某向原告交付余款；三、原告向被告支付不能交付車庫的違約金1560元；四、駁回原告要求終止履行合同和不予退還定金20000元的訴訟請求。

【評析】

本案爭議的焦點在于：原告開發(fā)公司是否享有法定的合同解除權？

對于法定的合同解除權的行使，《中華人民共和國合同法》第94條第3項規(guī)定：“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。”同時《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條中亦規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲支付購房款，經催告后在三個月期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支付。但當事人另有約定的除外。”但對照本案，由于原、被告雙方并未履行約定解除合同的條件，那么本案中原告只有以法定條件才能行使合同解除權，原告主張其享有法定合同解除權的理由不能成立，因為：

一、原被告雙方在合同中示明確約定交房和付款的準確期限、交付方式，根據(jù)《合同法》第60條關于合同附隨義務的相關規(guī)定“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。”作為開發(fā)商的原告應當依交易習慣履行通知購房戶前來辦理購房手續(xù)的義務。而原告稱其多次電話通知購房戶前來交款，并無證據(jù)證實，且被告對此節(jié)不予認可，故不能認定購房戶遲延履行付款義務而先行違約。

二、原告于2003年5月29日的通知，名為催告，而實質上是因房價上漲欲提價售房的意思表示，不能視為履行合同的通知義務。因合同依法成立，對雙方當事人即具有法律約束力。，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同，只有經雙方協(xié)商一致，才可以變更合同，本案中，原被告雙方所訂立的合同未經雙方協(xié)商一致而變更，故該商品房買賣合同應受法律保護。

三、原告的主張，背離了民事活動中最基本的誠實信用原則，作為市場經濟活動中的基本準則，誠實信用原則要求市場主體應當講究信用，恪守諾言，誠實不欺，在不損害他人利益的前提下追求自身的利益。從維護市場正常交易秩序出發(fā)，也應判決開發(fā)公司按約繼續(xù)履行合同。