案情：原告耿某是運(yùn)輸公司職工。2000年1月，耿某以對(duì)公司借款20余萬元為條件與運(yùn)輸公司簽訂房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定，耿某承租運(yùn)輸公司一層樓門面房十四間，租期十五年，年租金14萬元，按月交納租金。合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協(xié)議簽訂后，耿某即將十四間門面房交給劉某、朱某經(jīng)營飯店和藥店。飯店和藥店的《營業(yè)執(zhí)照》懸掛于門市，工商登記記載經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為個(gè)體。租金一直由耿某按月支付。至2005年底，公司經(jīng)理先后更換四人，對(duì)實(shí)際存在的轉(zhuǎn)租事實(shí)，公司經(jīng)理未提過異議。2005年末，公司經(jīng)理換人，新任經(jīng)理以轉(zhuǎn)租未經(jīng)公司同意為由要求解除合同。耿某向法院起訴稱，合同雖然未寫明允許轉(zhuǎn)租，但約定原告自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，被告不得干涉，這在實(shí)質(zhì)上已包含允許轉(zhuǎn)租，故要求繼續(xù)履行租賃合同。

審判：法院認(rèn)為，耿某所承租的房屋是門面房，經(jīng)濟(jì)意義突出，雙方在訂立合同時(shí)對(duì)此也很明了。耿某以對(duì)單位借款為條件取得15年租賃權(quán)，這是一個(gè)附條件的租賃合同。從實(shí)際履行來看，耿某所取得的租賃房地處商業(yè)要道，藥店和飯店的巨幅廣告、巨大店牌赫然醒目，《營業(yè)執(zhí)照》店堂懸掛并無藏掖。耿某是被告單位職工，一直不參與經(jīng)營，門面房幾年來始終被他人占有、使用、收益，轉(zhuǎn)租的表象十分清楚，即使是一個(gè)普通人也可判斷出這是轉(zhuǎn)租，而被告四年多來一直在出租房的二層樓內(nèi)辦公，在轉(zhuǎn)租的事實(shí)近在眼前天天面對(duì)的情況下，房租正常收取，無人提出異議，因而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告默示同意原告轉(zhuǎn)租。結(jié)合合同訂立的背景和幾年來無爭(zhēng)議的履行情況，法院推定，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)已將允許轉(zhuǎn)租包含于意思表示之內(nèi)。遂判決原被告繼續(xù)履行租賃合同。

評(píng)析：不動(dòng)產(chǎn)租賃合同具有繼續(xù)性的特征，應(yīng)當(dāng)盡量維護(hù)租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安定性。本案的關(guān)鍵是默示能否成立，它能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式。民法通則第56條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”據(jù)此規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界一致認(rèn)為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式。在是否同意轉(zhuǎn)租的問題上，法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。默示中同樣可以推定出當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。本案被告以收取租金為目的，面對(duì)顯而易見的轉(zhuǎn)租事實(shí)，歷經(jīng)4年多時(shí)間不提異議，還按月收取租金，法院從原被告之間的相互默契中推知被告已同意轉(zhuǎn)租，更加符合當(dāng)事人真意，具有法律約束力。結(jié)合當(dāng)事人附條件訂立合同的背景以及履行過程中無爭(zhēng)議的事實(shí)，法院將允許轉(zhuǎn)租解釋為當(dāng)事人訂立合同時(shí)的應(yīng)有之意，此與本案查明的事實(shí)貼近。判決繼續(xù)履行合同，既未損害被告的利益，又維護(hù)了交易的穩(wěn)定，因而是正確的。