[案情]

原告：某鎮政府。

被告：徐某。

徐某原是某鎮政府的工作人員。1988年，在徐某工作期間，鎮政府在整體安排宿舍時，將兩間平房分給徐某作宿舍，并由徐某交納房租。1999年徐某調離鎮政府后，仍居住在該宿舍。2004年12月，徐某所居住的房屋被列為城市拆遷范圍。2005年5月20日，鎮政府向徐某發出通知，要求與徐某解除租賃合同，并限徐某于通知后一周內騰空房屋。徐某認為該房屬于拆遷房，其應享受拆遷補償費，不能無條件遷讓，為此鎮政府訴至法院。

原告鎮政府訴稱，雙方之間對房屋租賃期限未作約定，應視為不定期租賃，出租人可隨時主張解除租賃合同。故要求解除租賃合同、被告立即騰房。

被告徐某辯稱，承租房屋屬于拆遷房，其應享受拆遷補償費，現原告主張解除租賃合同顯然是剝奪了被告應得的權利，故不同意立即騰房。

[分歧]

第一種意見認為，原、被告之間雖未簽訂房屋租賃合同，但原告將兩間平房交被告居住后，被告交納了房租，雙方已形成了租賃關系。因原、被告對租賃期限未作約定，應視為不定期租賃，原告可隨時主張解除租賃合同。在解除租賃合同前，原告已在合理期限內通知了被告，履行了法律規定的義務，現原告要求解除租賃合同，并要求被告騰房，應予支持。被告稱該房屬于拆遷房，其應享受拆遷補償費，與本案不屬同一法律關系，可另行主張權利。

第二種意見認為，原告既是租賃房屋的出租人，又是被拆遷人，而被告徐某是被拆遷房屋的承租人，不能片面理解《合同法》的有關規定，對承租人依《城市房屋拆遷管理條例》享有的利益視而不見，而應當在審理中公平合理地考慮現實的拆遷補償問題，對鎮政府的訴訟請求應不予支持。

[評析]

本案是一起因拆遷而引發的房屋租賃合同糾紛，爭議焦點是原告鎮政府要求被告徐某騰房的主張是否成立。

一、被告的住房是否屬《城市房屋拆遷管理條例》所界定的租賃房屋。

租賃房屋是指房屋所有權人或者其他有處分權的人將房屋出租給承租人占有和使用，承租人向出租人支付房屋租金的房屋。依照《城市房地產管理法》的有關規定，可以作為出租人的是房屋的產權人或者其他有權處分該房屋的人，一般而言，租賃房屋的當事人之間都簽訂有租賃合同。但在實踐中，由于長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖未簽訂有租賃合同，也沒有租賃期限，由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，但已形成了事實上的租賃。對于這種事實租賃，筆者認為，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行補償或安置。對照本案，被告徐某原系原告鎮政府單位職工，其于1988年在鎮政府分得本案所涉房屋用于居住，一直居住至今。被告雖于1999年調離鎮政府，但其所調至的單位亦均未向其提供過住房，故被告繼續使用該房，鎮政府并未將房屋收回。因此, 從表面看雙方之間的租賃關系因無書面協議視為不定期租賃，但從實際情況看,雙方租賃關系延續至該房拆遷時并無爭議，其實雙方存在著一種長期穩定的租賃關系。既然雙方存在的租賃關系尚未解除，被告徐某在本案所涉房屋中居住有其法律依據。

二、被告作承租人享有哪些拆遷利益

根據《城市房屋拆遷管理條例》，承租人在房屋拆遷中依法享有獲得必要補償的權利。該房屋于2004年12月27日確定將被拆遷時，被告徐某作為承租人即對該房屋享有了拆遷中的相關權利。《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”據此，如果產權人不能與承租人就房屋租賃合同的解除達成一致意見時，拆遷人只能對產權人進行產權調換的補償，產權人不能選擇按照貨幣補償進行拆遷，而產權調換的房屋由產權人繼續出租給承租人。同時，根據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十一條的規定，拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆遷房屋的重置價格結合成新部分的補償以外部分應當支付給房屋承租人。被告徐某承租的是單位自管的公有住房，若被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆遷房屋的重置價格結合成新部分的補償以外部分應當支付給徐某。如搬遷費、安置補償費費等，均應由承租人徐某享有。

三、鎮政府要求徐某騰讓房屋的請求能否支持

現原告鎮政府要求解除租賃合同、被告立即騰讓房屋，如果徐某騰出該房后，即由鎮政府得到補償，而徐某卻失去了要求拆遷補償的依據，勢必侵害了徐某作為承租人在拆遷中所享有的權利。鎮政府明知訟爭房屋被確定在拆遷范圍后，而要求與徐某解除租賃關系，收回租賃的房屋，不符合法律、法規之規定，亦有違公平、誠信原則。我國《民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。《合同法》第五條規定：當事人應當遵循公平的原則確定各方的權利和義務。為實現這一原則，在審理案件中應兼顧雙方利益。故本案中鑒于房屋已涉及拆遷問題，正確的處理方法是鎮政府、徐某雙方協商解除合同，或按《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，雙方一道與拆遷人就拆遷補償進行協商，而不是單方要求徐某騰空房屋、而置承租人利益于不顧。故鎮政府要求徐某騰讓房屋的訴訟請求，法院應不予支持。

在審理中，法院最終采納了第二種意見。