[案情]

原告：黃某。

被告：南通某房屋開發分公司(以下簡稱開發公司)。

被告：南通某置業公司。

2002年8月26日，黃某與置業公司的分支機構開發公司簽訂商品房預售合同一份，合同約定：一、預售商品房狀況，房屋座落于南通開發區上海路3號，工程編號1號樓501室，建筑面積102平方米；二、房屋預售價為每平方米1180元，總價120360元；五、付款時間約定，2002年12月30前支付購房款40000元，其余購房款于交房前結清；六，交房時間2003年4月30日前(如遇不可抗力的原因除外)，如遇其他特殊原因，經有關主管部門的證明，交付期限可適當延長，但延長期限不得超過三個月；十二、本合同經雙方簽章，并經南通市房產管理局登記備案后生效。雙方還約定了其他事項。開發公司的業務員袁某在該合同上注明“定金3萬元已收取”，該3萬元定金被袁某個人收取，此后至今開發公司沒有到南通市房產管理局履行登記備案。

2002年9月8日，袁某通知黃某稱：“由于本公司原因，你所定公司的文峰二期房屋不能如期開工建設，竣工交付日期無法確定，為此合同中規定你在二00二年十二月三十日再支付的肆萬元房款請暫時不要付款，何時支付房款另行通知，盼配合!”黃某遂未再付房款。

2004年7月31日，南通市開發區管委會頒發了商品房預售許可證。2004年12月13日，置業公司與吳某簽訂了商品房買賣合同一份，約定將上述工程編號的1號樓501室出售給了吳某，吳某于當月進行了房屋權屬登記。

黃某得知此事后，遂向法院起訴，要求開發公司、置業公司退還購房款30000元、賠償因合同不能履行所造成的損失163200元。黃某在一審中舉證出，2004年12月30日，置業公司開具給南通市開發區同順居6幢506室業主李某的銷售發票載明：房屋每平方米單價為2780元。

被告辯稱，購房定金是被袁某個人收取的，應由袁某承擔責任。合同約定備案登記生效，因未辦理登記，故本案合同未生效。

[審判]

一審法院經審理后認為，本案雙方所簽訂的房屋預售合同依法應認定有效，該合同為格式文本，其中雖有“備案登記生效”的約定，但事實南通市在當年并未對有關商品房預售合同，甚至未對商品房銷售合同進行備案登記，所以本合同中所附生效條件屬不能實現之條件，應視為當事人未附條件。合同沒有履行，被告應當返還給原告已支付的30000元，被告還應賠償給原告因合同不能履行所造成的其他損失，即原告現在購買同樣房屋所支付的價款與合同約定的價款的差價，即以2780元/m2減去1180元/m2之間的差價計算102m2，故原告的訴訟請求法院予以支持。被告辯稱認為，購房定金是被袁某個人收取的，應由袁某承擔責任的理由不能成立，因為袁某沒有及時交公司開具收據，是內部管理問題，其可以追究內部人員相應的責任，所以兩被告的辯稱意見不予采納。開發公司是大同置業公司不具備法人資格的分支機構，不能獨立承擔民事責任，置業公司對其分支機構的債務應承擔賠償責任。據此判決：一、開發公司應退還黃某購房款30000元。二、開發公司應當賠償給黃某因合同不能履行所造成的損失163200元。上述義務限開發公司于判決生效之日起十日內一次性履行。三、開發公司對上述款項不能償付的，由置業公司償付。

一審宣判后，開發公司不服，向南通中院提出上訴稱，原審認定合同所附生效條件屬不能實現之條件，從而認定本案合同已生效不當。請求二審法院撤銷原判，依法改判。

南通中院二審認為，2004年南通市開始對有關商品房預售合同進行備案登記，本案中開發公司在取得了預售許可證后未按照法律的規定和合同的約定去辦理登記備案手續，也不提示合同相對人可去辦理登記備案，開發公司的行為屬不正當地阻止合同生效條件的成就，應視為該條件已成就，合同因此生效。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定，雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已履行了主要義務，對方已接受的除外。原審確定本案的商品房預售合同成立并生效，并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

[評析]

本案的主要爭議焦點是，雙方所訂商品房預售合同的效力問題。

根據《合同法》第八條的規定，依法成立的合同，自成立時生效，但法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。本案中所涉的商品房預售，開發公司作為出賣人須取得商品房預售許可證明，同時合同雙方又約定了“合同經雙方簽章，并經南通市房產管理局登記備案”的合同生效條件，所以本案商品房預售合同須同時具備兩個要件(即取得預售許可證明和合同所附條件成就)方能生效。

就預售許可證明的問題，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，雙方在訂立該合同時，出賣人未取得商品房預售許可證明，所訂合同應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。本案中雖合同簽訂時，開發公司對該房屋的預售尚未取得預售許可證，但在2004年7月31日已取得預售許可證明，因此并不影響所訂合同的效力。

就合同所附條件是否成就的問題，合同約定的須“經南通市房產管理局登記備案”的條款，根據《房地產管理法》的規定登記備案為商品房預售人的法定義務，在本合同中又表現為雙方約定的生效條件。本案中開發公司在取得了預售許可證后未按照法律的規定和合同的約定去辦理登記備案手續，開發公司的行為屬不正當地阻止合同生效條件的成就，應視為該條件已成就，合同因此生效。而且根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定，雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已履行了主要義務，對方已接受的除外。對于“主要義務”的理解，應為在合同中具有重要地位、具有決定性質的義務，而不是合同的附隨義務，一般應表現為買方支付購房款而賣方接受售房款的行為。本案中黃某根據合同的約定已交納了3萬元定金；對于其他購房款，因袁某通知黃某暫時不要付款，何時支付房款另行通知，但此后黃并未收到交款通知，故本案黃某根據合同的約定交納了3萬元定金，應視為黃某已履行了主要義務、開發公司已接受。

綜上所述，法院確定本案的商品房預售合同成立并生效是正確的。