四年前，章女士從破產(chǎn)清算組購得一上一下的店面房，哪知四年后被毛女士告上法庭，被認為是侵權(quán)，要其立即遷出。

【案情】

原海安某軋花廠以收購棉花為由，經(jīng)主管部門向沿口供銷社借得6萬元，后將資金投入開辦農(nóng)貿(mào)市場──興辦海安縣華源貿(mào)易有限公司。沿口供銷社因經(jīng)營不善，于2001年初向法院申請破產(chǎn)還債，海安縣人民法院作出(2001)安經(jīng)字第10號裁定，裁定沿口供銷社破產(chǎn)還債。供銷社清算時，華源公司以一上一下的店面房給供銷社破產(chǎn)清算組抵算借款。

2002年3月11日，破產(chǎn)清算組發(fā)布第5號招標公告，對原沿口供銷社部分資產(chǎn)公開招標出讓，其中位于李堡農(nóng)貿(mào)市場北大門西邊由東向西第9間(一上一下)底價3.5萬元(公告期內(nèi)整體購買，底價優(yōu)惠0.3萬元),報名時間自2002年3月12日8時到當月20日15時,中標人在付清受讓金后1月內(nèi)，出讓方與其辦理資產(chǎn)交接手續(xù)，土地證、房產(chǎn)證的辦理及其相關(guān)的一切費用由受讓方自理。章亞平于3月20日報名并繳付保證金6400元，3月23日給付25600元，購得農(nóng)貿(mào)市場北大門西邊由東向西第9間(一上一下)。因種種原因，章亞平未能辦理房產(chǎn)過戶。

時至2003年6月16日，海安縣華源貿(mào)易有限公司因資金周轉(zhuǎn)困難，以李堡新建路農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的房屋(含給供銷社破產(chǎn)清算組抵算借款，已售給章亞平一上一下門面房)與排水設(shè)施作抵押，向海安縣農(nóng)行貸款400萬元，4月20日簽訂了借款合同，約定期限到2004年5 月10日，按月結(jié)息，否則農(nóng)行提前收回貸款。由于華源公司未能按月付息，2003年9月25日，農(nóng)行發(fā)出貸款催收通知書未果。2004年3月，海安縣農(nóng)行向南通中級人民法院起訴，要求華源公司立即歸還借款400萬元和利息159005元，如不能履行上述義務，則確認農(nóng)行有權(quán)以抵押物折價或拍賣優(yōu)先受償。南通市中院于2004年5月20日召集雙方當事人進行調(diào)解達成協(xié)議，由華源公司于2004年6月30日前歸還借款本息計4159005元，如華源公司逾期不能履行上述債務，則以抵押物折價或拍賣優(yōu)先受償。

可到期后，華源公司未能履行調(diào)解書確定義務，南通市中院于2004年12月3日委托南通仁達拍賣行有限公司對被執(zhí)行人華源公司所有的座落在海安縣李堡鎮(zhèn)新建路農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的排水設(shè)與房屋海安房權(quán)證第2001?40148號(房屋所有權(quán)證號08661)項下一號房、二號房、三號房共1291.34平方米的房產(chǎn)和東大棚西大棚、水泥地，蘇海國用(2001)1041207號土地使用證項下的13796.08平方米土地進行公開拍賣,毛秀萍于2004年12月17日以3116560元的最高價競得上述財產(chǎn)。2005年4月4日中院作出裁定將上述財產(chǎn)歸毛秀萍所有，由毛秀萍持本裁定書30日內(nèi)到海安房地產(chǎn)管理部門及土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2005年4月20日毛秀萍取得產(chǎn)權(quán)證書，5月25日取得土地使用權(quán)證書。

因章亞萍從清算組購得的門面房與毛秀萍從拍賣行競得的房產(chǎn)出現(xiàn)部分重合，毛秀萍在2006年4 月11日向海安縣人民法院起訴，要求章亞萍停止侵害，將位于李堡農(nóng)貿(mào)市場北大門西邊由東向西第9間所有權(quán)屬其所有的房屋交還給毛秀萍。

毛秀萍與章亞萍誰應取得李堡農(nóng)貿(mào)市場北大門西邊由東向西第9間這一上一下房屋所有權(quán)？

【析法】

我們知道，物權(quán)是直接支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)在變動時，必須將變動的事實通過一定的方法向社會公示，這是因為法律行為僅僅是當事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動卻要發(fā)生排他的效力；既然要發(fā)生排他的效力，它就應依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式上知道物上有物權(quán)存在，即知道該物權(quán)有排他性，以此來消除交易中的風險。

對物權(quán)的公示方式，在各國均為一致，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，為不動產(chǎn)登記；動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，為動產(chǎn)的交付(移轉(zhuǎn)占有)。

在我國，《城市私有有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。” 第9條規(guī)定“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權(quán)證和身份證明，買方購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。”1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部又制定了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，強調(diào)房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續(xù)。該辦法第9條規(guī)定：“房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、擴建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時，應自轉(zhuǎn)移變更之日起，三個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。”由此可見，我國現(xiàn)行立法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動公示采用登記主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的取得消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。

本案中，章亞萍雖從清算組競得房屋給付了價款，并占有使用房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，權(quán)利未進行公示，故不能產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)變更的法律效力。房產(chǎn)仍屬于原華源公司，第三人農(nóng)行以及毛秀萍信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利，進行抵押與購買。所以章亞萍不能對抗抵押權(quán)人農(nóng)行以及購買抵押房屋的毛秀萍。

登記發(fā)生公示作用，繼而產(chǎn)生公信力，所以，毛秀萍與農(nóng)行作為信賴公示的權(quán)利的第三人，競拍后且進行了房產(chǎn)權(quán)屬變更公示登記，其物權(quán)受到法律保護

綜上所述，一上一下房屋所有權(quán)理當歸毛秀萍所有。

當然，章亞萍購房未登記，雖然不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，但我們絕不能以未登記而否認她與清算組之間房屋買賣合同的效力。由于買賣合同仍然是有效的合同，在章亞萍與清算組間產(chǎn)生一種債的關(guān)系，違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。章亞萍作為買受人可依不同情形，訴請法院判決強制實際履行，即強制出賣人辦理登記，或判決出賣人承擔違約責任，向買受人支付損害賠償金。就本案而言，因毛秀萍已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記在先，章亞萍只能要求清算組承擔違約責任，支付損害賠償金。要說明的是因供銷社破產(chǎn)已結(jié)束，清算組也解散，其損失無法主張，只能自行承擔。

考慮章亞萍占有房屋是給付了對價，且供銷社破產(chǎn)已結(jié)束，清算組也解散，損失無法追償，本案經(jīng)審判人員反復調(diào)解，被告章亞萍同意于2006年4月30日前將位于李堡鎮(zhèn)新建西路1號李堡市場內(nèi)北排北大門西側(cè)由東向西第九間房屋交還給原告毛秀萍，原告毛秀萍在接受該房屋的同時給付被告章亞萍人民幣33000元。本案最終能調(diào)解結(jié)案，得益于房屋的增值以及預期收益。

【提示】

本案的發(fā)生再次告訴人們，房產(chǎn)登記發(fā)生公示作用，從而產(chǎn)生公信力。所以，法律要求當事人在設(shè)立、移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)時，必須通過交付、登記等方式，使物權(quán)變動的事實能夠為第三人所知曉，其結(jié)果是一方面有效地保護了第三人，使第三人不至于因為設(shè)定物權(quán)而蒙受損失，另一方面也使當事人的利益得到保護。若當事人在享有變動物權(quán)時依法進行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人；若當事人在享有變動物權(quán)時未依法進行了公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。所以，房產(chǎn)交易須及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則即便給付對價，屬于合法占有，其產(chǎn)權(quán)也難以得到法律的保護。