[案情]
　　2003年7月，原告盧某、被告趙某經某中介公司訂立房屋買賣合同一份，約定：被告將某小區14幢506室、建筑面積為94平方米的房屋出售給原告，成交總價為230000元。合同簽訂之日原告向被告支付定金10000元，此款由中介公司代收。2003年7月10日前雙方協商辦理過戶手續，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交鑰匙，雙方結清房款。合同簽訂之日，原告向中介公司交付 10000元，中介公司出具給原告的收據上載明此款為購房定金。此后，原告致函被告，要求與被告協商辦理過戶手續的事宜，但被告未予答復，原告即訴至法院。訴訟中，被告之妻王某向法院表示涉案房屋為其與被告的共同財產，被告未經其書面同意出售該房屋的行為，其不予承認。
　　原告訴稱：合同有效，被告應將房室出售給原告。原告得知被告向中介公司口頭表示不愿出售房屋，即于2003年12月18日致函被告，要求被告三日內確定協商辦理過戶手續的時間。但被告至今未答復，其行為已構成違約，要求被告雙倍返還定金。
　　被告辯稱：涉案房屋為被告與其妻的共有財產，房屋買賣合同未經其妻書面同意，違反了法律禁止性規定，合同無效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
　　[審判]
　　一審法院認為：原、被告訂立的房屋買賣合同雖系雙方當事人真實意思表示，但合同所涉房屋為被告與其妻王某共有，該合同訂立時王某未簽字確認，訂立后亦未書面同意出售該房，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于轉讓房地產的禁止性規定，該合同無效，原告的訴訟請求不能成立。 根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第五十二條第（五）項、第五十六條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（四）項之規定，判決：駁回原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請求。
　　原告不服，向南通市中級人民法院提起上訴稱：一審庭審過程中，上訴人既未看到被上訴人之妻表示涉案房屋為其共同財產的書面材料，被上訴人之妻也未到庭陳述；即使房屋是被上訴人夫妻共有財產，作為上訴人也是善意有償取得；2003年12月18日上訴人寫給被上訴人的信函，系被上訴人之妻王某簽收，其并未提出異議，作為上訴人有理由相信被上訴人有權代理其妻子，被上訴人的行為符合《合同法》表見代理的特征；即使被上訴人未經共有人同意出賣房產，但上訴人善意、有償取得房產應受法律保護，其責任只能由被上訴人承擔，一審適用《城市房地產管理法》不當。請求二審法院依法撤銷一審判決，發回重審或依法改判。
　　被上訴人趙某辯稱：一審期間，王某將書面異議提交給法庭，有案卷為證；不能認定上訴人為善意，且不動產以變更登記而取得，目前仍為被上訴人名下，上訴人沒有取得房屋，因而不適用善意取得制度。被上訴人沒有以其妻的名義簽訂合同，上訴人錯誤地理解表見代理，一審法院適用《城市房地產管理法》的規定正確。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　南通市中級人民法院經審理認為：雙方當事人簽訂的房屋買賣合同系當事人之間真實意思表示，根據被上訴人提供的房屋所有權證上的記載，被上訴人趙某個人為房屋所有權人，并無共有人，因此該房屋的權屬可以表現為二種形態，一種情形房屋確為被上訴人個人所有，另一種情形為房屋所有權證上雖未載入被上訴人之妻為共有人，但基于《中華人民共和國婚姻法》的規定，被上訴人之妻成為隱名共有人，即房屋所有權為被上訴人夫妻共有。本案中一審法院在調查房屋的權屬時，被上訴人之妻認為被上訴人未經其同意出售房屋，其對被上訴人的處分房屋的行為不予認可，這表明了房屋為夫妻共同共有。雖然訟爭房屋系被上訴人夫妻共同的財產，被上訴人在出售房屋時未得到其妻的授權，但上訴人沒有義務在房屋所有權證上共有人一欄缺額的情形下，向被上訴人審核房屋是否為夫妻共同共有，上訴人有理由相信基于房屋所有權證具有的公信力被上訴人出賣登記為其名下的房屋為被上訴人個人所有，或者基于房屋所有權證上共有人缺額的公示效應，被上訴人處分房屋是被上訴人夫妻雙方共同意思表示，被上訴人的行為構成表見代理，對此最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項作了明確的規定，因此被上訴人之妻不能以未經其同意為由，對抗作為善意第三人的上訴人，被上訴人與上訴人簽訂的房屋買賣合同應為有效合同，雙方當事人均應嚴格按照合同的約定履行各自的義務。一審法院以合同違反《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于轉讓房地產的禁止性規定，認定合同無效，顯然破壞了誠實信用原則和交易安全原則，應予糾正。二審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項、《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百一十五條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二項之規定，判決：一、撤銷一審判決；二、被上訴人趙某向上訴人盧某雙倍返還定金計人民幣20000元，

　　[評析]
　　在認定房屋為夫妻共同共有的情況下，本案是一起典型的因以夫妻一方名義出賣共有房屋引發的糾紛。本案的主要爭議焦點是：夫妻一方出賣共有房屋的行為是否有效？處理本案時主要把握以下兩個關鍵問題：
　　一、夫妻一方出賣共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題
　　首先，關于夫妻日常家事代理權的問題。我國婚姻法未有明確規定，但2001年12月25日最高人民法院公布的《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條，對《婚姻法》中“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”之規定作出了明確的解釋：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！痹摋l規定，從配偶日常的家事決定權方面作了明確，但間接地承認了夫妻間的日常家事代理權。日常家事代理權是配偶權的一項派生權利，它是指在日常家事范圍內，配偶雙方互為代理人的權利，即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時，應視為配偶共同的意思表示，配偶他方承擔連帶責任。關于日常家事代理權，大陸法系國家的民法普遍認為，日常家事代理權是基于夫妻生活應當享有的權利，而且日常家事代理權的行使，無需以被代理人的名義，只要是在日常家事范圍內，應推定夫妻一方的行為為夫妻雙方的行為。我國在日常生活和司法實踐中也不否認日常家事代理的效力，視日常家事代理權為法定代理權。其次，日常家事代理的權限范圍是有限制的。其范圍一般只應包括處理家庭日常的衣食住行和子女教育等費用。《婚姻法》司法解釋（一）第十七條是從保護第三人的角度間接肯定了夫妻在日常生活范圍內就其共同財產有相互代理的權利，對于重大家庭事務的處分，如不動產的處分，顯然排除在日常家事范圍之外。對于重大家庭事務處分的代理權不是法定代理權，不能認為處分人行使的是法定家事代理權，而直接適用家事代理制度，則只能認為是一種意定的代理權，原則上非經配偶他方委托，夫妻一方不得行使。所以，本案中只能認定房屋出賣人的行為是超越日常家事代理范圍的行為，其行為實質上是一種無權代理。
　　二、本案是否可以適用表見代理的問題
　　無權代理行為，但并非是當然無效的法律行為。鑒于第三人從外部很難判斷夫妻之間的代理權范圍、內部財產約定，特別是本案中出賣人提供的房屋所有權證上僅記載其一人為所有權人，并無其他共有人。因此，對于善意第三人的效力問題，大陸法系國家和地區保護無過失善意第三人的利益，可適用表見代理來解決此類問題。我國《合同法》第四十九條也確立了表見代理制度。表見代理是指行為人雖無代理權，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產生的法律后果，由被代理人承擔的代理。它兼具有權代理的效力和無權代理的本質這兩大特點。構成表見代理必須具備四個構成要件：1、須行為人不具有代理權。2、存在第三人相信代理人有代理權的表象。3、第三人善意且無過失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。本案中，是否構成表見代理，關鍵一是看上訴人是否客觀上有正當理由相信行為人有代理權，二是看上訴人是否處于善意。至于被上訴人是否以被代理人的名義作出售房決定，因被上訴人夫妻關系的特殊性，本案在所不問。
　　存在外表授權是表見代理的客觀外在表現，如何判斷行為人是否具有代理權的外觀，要以代理人與本人之間存在某種事實上或法律上的聯系為基礎。對此，由上訴人負舉證責任，自不待言。但由于夫妻關系的特殊性和隱蔽性，應采取以外觀推定，上訴人只要舉證出對方存在的外表授權即可。本案中上訴人舉證出客觀上存在代理人與本人之間特殊的身份關系??夫妻關系；且舉證出上訴人寫給被上訴人的催告函，系被上訴人之妻簽收，其知道房屋出賣事宜而未提異議。在此情況下，上訴人完全有理由相信被上訴人是行使代理權之結果；反之，被上訴人不能提出反證，證明是在其妻完全不知情的情況下出賣房屋的證據，法院可以推定，出賣房屋的行為是其夫妻雙方的共同意思表示。
　　對于上訴人是否有過失或惡意，對方應負舉證責任。因為，對于上訴人而言，只要其有充分的證據證明存在足以使其相信代理人有代理權的客觀情形存在，即推定其為善意且無過失，而且對上述客觀事實的證明過程，可認為也是對其善意且無過失的證明過程。從此種意義上說，上訴人的善意且無過失，采用事實自證的方法。只要上訴人舉證證明有使自己相信行為人具有代理權的客觀事實，即可推定其無過失；對對方而言，欲否定表見代理的成立，必須舉證證明上訴人明知夫妻一方越權代理而為法律行為的惡意，而其不能舉證證明，則承擔表見代理成立所引起的法律后果。且本案中，客觀事實是，房屋買賣合同簽訂后商品房市場價格上漲，出賣人反悔。若依《城市房地產管理法》的有關規定，確認合同無效，顯然有違民事交易中的誠信原則，也不能維護交易的安全、保護善意第三人的利益。
　　綜上所述，法院依法認定合同有效，判決支持上訴人的訴訟請求是正確的。