[案情] 

1997年11月30日，楊某與肖某訂立房屋買賣協議一份，其中約定：肖某因無力維修樓房和將平房完工，自愿將坐落南通市崇川區城港村1組，用地面積141.44 m2的二樓二底舊樓房和三小間未完工的平房賣給同村2組的楊某。房屋價格為70000元，交房時楊某一次性付清房款。肖某交房時，必須將該房土地使用證、原建房執照及有關憑證交給楊某。楊某交款后，今后房屋產權屬楊某，楊某對房屋維修及其他任何處理，肖某都無權干涉。但楊某在維修房屋等事時遇有問題，肖某應提供方便。如今后國家征用該地，肖某不得再對該房有任何產權爭議，楊某也要服從國家征用需要。上述協議由肖某、楊某簽字予以確認。該協議訂立后，楊某于1997年12月16日向肖某交付購房款70000元及購家俱款5000元，雙方交接了房屋，楊某一直居住使用該房至今。相關證照載明的房屋所有權人、集體土地使用權人均為肖某。后本案訟爭之房即將被拆遷。肖某于2005 年4月訴至法院要求確認其與楊某所訂立的房屋買賣協議無效。

[評析]

本案的爭議焦點是農村房屋買賣合同是否有效。對此，本案審理中形成兩種觀點。

第一種觀點認為，上述房屋買賣協議中，肖某出賣的房屋系農村集體土地上的房屋，故協議不僅是房屋所有權的轉讓，還涉及宅基地使用權的轉讓。房屋的所有權人僅對房屋的宅基地享有使用權，不得進行處分，買受人應符合法定條件，履行相關申請手續，才能取得宅基地的使用權。作為買受人的楊某因未履行相關建房申請手續，至今未能合法取得訟爭房屋宅基地的使用權。故肖某要求確認肖某與楊某訂立的房屋買賣合同無效的訴訟請求應當予以支持。

第二種觀點認為，上述農村房屋買賣合同是有效的。其理由如下：

首先，我國法律、行政法規對農村房屋買賣行為未作禁止性規定。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。房屋買賣合同并非法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的合同，農村房屋買賣合同也不例外。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從該條規定可見，農村村民出賣宅基地上所建住宅，法律并沒有予以禁止，只是村民賣房后再申請宅基地的將不被批準。

其次，關于農村房屋出賣后其占用范圍內的宅基地使用權的歸屬以及對房屋買賣合同效力影響的問題。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。該條規定旨在保護農業用地，而宅基地本來就是建設用地，其主體的變更不會導致農業用地的減少。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對城市房屋的轉讓確定的是“地隨房走”的原則。我國對農村房屋轉讓未進行專門立法，也因此未確定類似的原則。雖然城市房地產管理法中“地隨房走”的原則不能直接適用于農村房屋的轉讓，但是鑒于房屋與土地的緊密關系，也即房屋不可能成為“空中樓閣”這一自然屬性，農村房屋和其占用范圍內的土地也同樣不宜隸屬于不同的民事主體。由此，可以得出農村宅基地上房屋出賣的、該房屋占用范圍的土地使用權也一并轉讓的結論。加之，肖某與楊某協議時系同村村民，他們之間的宅基地流轉僅發生在同一個村集體經濟組織內部，雙方本可以申請所屬的村集體經濟組織根據當事人應享有的宅基地面積進行調整，并辦理相關的變更手續，但雙方卻因故沒有。現因該房屋即將被拆遷，已不可能也沒有必要繼續履行土地使用權的變更手續。

再者，訟爭之房即將被拆遷，隨著近年來城市房價的上漲，該房被拆遷后權利人可能得到的權益包括拆遷補償款、安置房等的價格將遠遠超出肖某與楊某原協議中確定的房屋價格。對該意思表示真實的房屋買賣協議確認有效，更符合我國民法通則規定的誠實信用原則。

筆者同意第二種觀點。