2010年3月，張某因拆遷取得某小區101室房屋。2010年6月，張某將上述房屋以30萬元價格出售給周某，并將房屋交付給周某。2010年9月，周某與孫某簽訂《商品房買賣合同》，約定以35萬元的價格將101室房屋出售給孫某，雙方對房屋交付、辦理過戶手續等事宜進行了約定。合同簽訂后，孫某依約履行了付款義務，周某將101室房屋交付給孫某，孫某對該房屋進行了裝修，并入住至今。2016年1月，張某取得房屋所有權證書。2015年9月，合同約定辦理房屋過戶手續時間屆至，孫某多次要求周某提供過戶登記相關材料并協助辦理不動產權證，周某予以拖延。后孫某訴來法院，要求張某直接協助辦理房屋過戶手續。

該案在審判實踐中存在兩種處理方式，第一種認為，張某與周某，周某與孫某之間的合同真實有效，各方均應如約履行合同義務，周某、孫某的付款義務均已如約履行，張某、周某亦應按照約定履行協助辦理房屋過戶手續。本案雖為兩個買賣合同，為減輕當事人訴累，一次性解決糾紛，可直接判決張某協助周某辦理房屋登記，周某再協助孫某辦理房屋登記。

另一種觀點認為，物權法定，涉案房屋現登記在張某名下，應歸張某所有。周某與張某簽訂買賣合同，雙方之間是合同之債，周某不享有涉案房屋的物權，其與孫某簽訂買賣合同，該合同有效，但不能履行，故應當駁回孫某的訴訟請求。

筆者同意第二種意見，理由如下：

1、符合合同相對性法理。《中華人民共和國民法典》第一百一十九條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。合同的法律效力具有相對性，一方面，只有合同當事人各方才享有基于合同產生的權利，并可要求合同相對方履行按照合同所約定的義務。合同的第三方并不享有合同約定的權利，也不能被要求履行合同約定的義務。另一方面，合同當事人不向合同以外的第三人承擔違約責任。無論合同構成違約或者解除的原因是否系因第三人，相應的責任均由合同相對承擔。本案中，張某與周某，周某與孫某之間簽訂的買賣合同是相對獨立的，分別是獨立合同的合同相對方，相應的合同義務只能由合同相對方履行，違約責任也應由合同相對方承擔。即，若張某違約，周某可以要求其承擔違約責任，要求張某履行合同義務的主體不應是該合同的第三方孫某。同樣，孫某簽訂的合同的相對方系周某，其無權要求作為合同第三方的張某履行合同義務，承擔違約責任。

2、與物權與債權的屬性相適。《中華人民共和國民法典》第一百一十六條規定，物權的種類和內容，由法律規定。第一百一十八條規定，民事主體依法享有債權。債權是因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他規定，權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。物權的種類、內容應由法律明確規定，不能由法律之外的其他規范性文件確定，也不能由當事人通過意思自治設定。物權是絕對權，具有排他性、支配性。而債權與物權相對，債權具有相對性，不僅可以通過合同、侵權行為、無因管理、不當得利發生，還可以通過法律規定產生。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。本案中，涉案的房屋登記所有權人為張某，張某依法對涉案房屋享有物權，該物權具有支配性、排他性，張某可以通過合同的方式對該房屋進行處分，通過法律規定的方式，即依法履行登記手續之后，物權發生變動。張某與周某基于雙方簽訂的合同產生債權，在房屋依法登記之前，房屋的物權并未發生變更，張某通過承擔違約責任的方式解除合同。另外，在涉案房屋登記為周某之前，周某并非涉案房屋的所有權人，其與孫某簽訂買賣合同，處分涉案房屋，系無權處分，雙方之間的合同雖然有效，但基于周某不享有物權，該合同無法履行，故孫某要求周某履行房屋過戶手續的義務，事實上無法履行，不應支持。與此同時，周某構成違約，孫某可以要求周某承擔違約責任。

3、符合民事訴訟法不告不理的原則。不告不理原則是指未經起訴的案件，法院不能受理和審判。雖然訴訟法中對此無明確條文規定，但起訴和審判是獨立的，沒有原告的訴就不能有法院的審，故不告不理原則是民事訴訟的基本原則。《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第十一規定，原判決、裁定遺漏或者超出訴訟請求的，當事人申請再審，應當裁定再審。故法院審理案件，應當圍繞原告的訴訟請求，既不能超出原告的訴訟請求也不能遺漏原告的訴訟請求。而本案中，孫某直接要求張某協助辦理過戶手續違反了民事訴訟法不告不理原則。孫某因合同產生糾紛訴來法院，但周某與張某之間的合同并未產生糾紛，二人對此并未提出要求法院審理的請求。若法院直接判決張某協助孫某辦理房屋過戶手續，不僅要審查張某與周某之間的合同，也要審查周某與孫某之間的合同，而此時張某與周某之間的合同并無爭議，故法院不宜對該合同進行審理，并作出最終判決。

此外，在房屋過戶手續辦理過程中，還會存在稅費等問題，也會導致國有資產的流失。綜上，筆者認為，在上述案件審理過程中，不宜突破合同相對性，直接判決出賣人協助辦理過戶手續。