隨著經濟條件和生活條件的改善，廣大人民群眾對居住環境及居住舒適度的要求日益提高，在房屋裝修、改造過程中變更建筑物原始設計的情形更為常見，而由此引發的建筑物區分所有權爭議不斷，矛盾頻發，為和諧鄰里、穩定社會，統一裁判尺度，本文對變更建筑物使用功能的依據及限制、恢復原狀請求權的行使及標準等問題進行分析，以期為統一司法認定標準，規范裁判行為提供思路。

一、一則案例引發的思考

A、B兩室為同單元上下樓、原始戶型一致的房屋。2009年，李某購得A室房屋后，經與B室房屋業主協商一致，將B室主臥衛生間的下水管道截斷，將A、B兩室主臥衛生間均改造成衣帽間。2021年，林某通過二手房交易購得了B室房屋后，欲恢復該房屋主臥衛生間原始設計用途，并要求李某將已截斷的下水管道恢復原狀。李某認為經B室房屋原業主同意，雙方共同將主臥衛生間改造為衣帽間，林某無權要求其恢復原狀。經協商無果，林某將李某訴至法院。后經兩級法院審理，判決李某將已截斷的下水管道重新連接，恢復其原有使用功能，林某補償李某5000元。

由此案件可以看出，業主購買房屋后，享有對房屋進行裝修、改造的權利，但該權利仍應當有所限制，不得損害相鄰各方的合法利益和公共秩序，否則，必然導致侵權。同時，被侵權人有權行使恢復原狀請求權，但該權利的行使應考量鄰里和諧、方便生活、公平合理等因素，以恢復建筑物的原始使用功能為限。

二、業主變更建筑物使用功能的法理依據及限制

建筑物區分所有權是隨著現代城市的興起以及人類建筑技術而

高度發展而產生的一種較為特殊的不動產所有權形態，一般認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。[1]《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。專有部分是指是在構造上和使用上具有獨立性的部分，一般認為，在區分所有人相互間對建筑物管理關系上，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷的部分，在外部關系上,專有部分到達墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。[2]共有部分則分為法定共有和約定共有，如建筑物外墻部分、公共道路、公共綠地、樓梯等即為共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依約定為按份共有。我國《民法典》規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，換言之，業主對建筑物專有部分依法享有改造、裝修等權利，業主對其享有的專有部分原始設計及使用功能的改造或變更，屬于行使其專有部分所有權的行為，依法受到尊重及保護。

然而，業主對其建筑物專有部分所有權的行使，仍然受到一定的限制。我國《民法典》規定，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》[3]與《住宅室內裝飾裝修管理辦法》[4]對此則進一步對其權利行使的限度予以明確規定。從上述各項規定可以看出，無論是從相鄰關系角度出發，還是從建筑物區分所有權的層面考慮，業主在行使不動產所有權或使用權時,應當在斟酌、平衡相鄰各方的利益和公共秩序后,給予他方便利和接受限制,一旦危及建筑物的安全或損害其他業主的合法權益，權益受損方要求行使恢復原狀或賠償損失等救濟權利時，該業主勢必應當承擔相應的責任與義務。

三、業主行使恢復原狀請求權的原則與例外

（一）恢復原狀請求權的性質

恢復原狀有廣義和狹義之分。廣義的恢復原狀是指恢復權利被侵犯前的原有的狀態，狹義的恢復原狀是指將損害的財產修復。在司法實踐中，恢復原狀請求權被歸于物權請求權的范疇。我國《民法典》規定，造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重做、更換或者恢復原狀。此處的恢復原狀不是通過價值的補償來恢復原狀，而是通過對物進行修理、替換等方式恢復原狀，其目的在于恢復對物的完滿支配的狀態，即在物受到毀損的情形下，要求通過修理、替換等方式，使得物在外觀上和功能上恢復至與被侵害之前處于相當的狀態，從而充分保障所有權人的利益。

事實上，將恢復原狀請求權歸于物權請求權的范疇，是以物受毀損并有恢復原狀的可能作為前提的，對于物已完全滅失或恢復原狀在經濟上不合理或無必要的情形下，受害人應當具有主動權及選擇權，恢復原狀請求權并未排除受害者行使請求賠償損失的權利，即其在行使恢復原狀請求權之外，也可以請求賠償損失，在恢復原狀不足以彌補其實際損失時，其在行使恢復原狀請求權的同時也可以請求賠償損失。

（二）恢復原狀請求權的歸責原則

我國《民法典》規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任；行為人造成他人民事權益損害，不論行為人有無過錯，法律規定應當承擔侵權責任的，依照其規定。由此規定可以看出，過錯責任原則與無過錯責任原則共同構成我國侵權行為法的歸責原則體系，前者以加害人的過錯為責任之依據，后者不以加害人的過錯為責任之依據。所謂無過錯責任原則，是指無論行為人主觀是否有過錯，只要其行為與損害后果間存在因果關系，就應承擔民事責任的歸責原則。適用無過錯責任原則不以行為人主觀上有過錯為構成要件，無論行為人主觀上有無過錯，都要承擔責任。在無過錯責任中，因果關系是決定行為人責任的基本要件，只要行為人的行為與損害結果之間具有因果關系，行為人就要承擔責任。

《民法典》規定，造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者請求恢復原狀。僅從該規定的文義層面上看，權利受害人請求行使恢復原狀請求權，并不以行為人的主觀故意或過失為必要條件，受害人并不需要舉證證明行為人主觀上有過錯來支持自己的主張，行為人也不得以自己主觀上無過錯進行抗辯，只要行為人的行為與損害結果之間具有因果關系，行為人就要承擔責任。李某將主臥衛生間改造為衣帽間的行為，雖在主觀上并無損害林某相鄰權的故意或過失，但其行為客觀上仍影響了林某主臥衛生間的原有使用功能，故林某行使恢復原狀請求權，要求李某將已截斷的下水管道恢復原狀，并不以李某存在主觀故意或過失為要件，李某仍應當承擔恢復原狀的責任和義務。

（三）行使恢復原狀請求權過程中成本的歸屬

對于造成不動產或者動產毀損的，權利人請求恢復原狀，在此過程中，勢必會因恢復原狀的過程而產生部分成本，對該部分費用的承擔，應當根據造成不動產或者動產毀損的不同原因，歸屬不同。

1、行為人存在主觀故意或過失。對于此種情況，因行為人的故意或者過失，導致權利人不動產或動產受到毀損，權利人當然有權要求行為人恢復原狀，對于恢復原狀過程中產生的成本，亦當然歸屬于行為人。

2、權利人存在故意或過失。恢復原狀請求權適用于無過錯歸責原則，但該原則并不意味著完全不考慮權利人的過錯或第三人的過錯。事實上，在特殊情形下，權利人對損失的發生或擴大存在過錯的，可以減輕行為人的責任。損害的發生系因權利人或第三人的故意所造成的，行為人并不承擔責任。[5]

3、行為人無過錯。權利人行使恢復原狀請求權，并不要求行為人存在主觀故意或過失，但在行為人對損失的發生無過錯的情況下，行為人雖需承擔恢復原狀的責任，但因此產生的部分成本，若全部歸屬于行為人，必然有違公平，顯屬不當。在此情形下，以公平責任原則為導向，由權利人承擔一定的補償責任，將部分成本歸屬于權利人，對于定紛止爭、社會穩定具有重要意義，也符合社會主義核心價值觀的立意要求。如兩級法院雖均判決李某承擔恢復原狀的責任，但考慮到其并不存在主觀故意或過失，故其履行恢復原狀的義務后，林某應當對其恢復成本予以補償。

四、恢復原狀的標準與尺度

（一）物的毀損不具有恢復可能性

恢復原狀以物的毀損存在恢復的可能性為前提，但恢復原狀也應當考慮其經濟成本。一般而言，物的效用主要體現在經濟價值上，在動產或不動產發生毀損的情況下，雖然可以修理或重做，但如果修理或重作的費用遠遠超過了更換新的替代物的經濟價值，此時應當考慮到行為人的賠償成本，允許其以同等質量的替代物履行恢復原狀的義務。即在物的毀損已不存在恢復的可能性或恢復成本極度不合理的情形下，權利人并不能機械要求行為人恢復原狀，更宜選擇要求行為人更換替代物或賠償損失作為維權途徑。

（二）物的毀損具有恢復可能性

對于不動產的毀損，在存在恢復可能性的情況下，其恢復的標準與尺度，也應當以恢復使用功能為限。

房屋設計功能不同，對設計和施工的要求也不同，《城市新建住宅小區管理辦法》及相關法律法規禁止擅自改變房屋及配套設施的用途、機構，包括改變水管、地漏、便器位置、增設衛浴設施等公共設施。物業或被侵權人有權要求擅自實施上述行為的行為人恢復原狀，但在實踐中，并不能簡單的將恢復原狀理解為恢復至與建筑物原始設計樣式完全一致，事實上，實踐中對建筑物進行改造的原因、程度各不相同，在確定恢復原狀的程度及標準時，也應當充分考慮改造原因、程度、功能、成本等因素，以恢復使用功能為限。一方面，業主對享有所有權的住宅等專有部分進行改造，在不影響建筑物安全的情形下，并無不當，其改造行為對其他業主造成用水、排水、通風等權利的影響時，將其已改造部分恢復使用功能，已能滿足其他業主的需求。另一方面，業主改造原因、程度并不相同，將已改造部分恢復至原始設計樣式可能會致使該業主產生巨大的經濟成本，且無恢復的必要性和可能性的情況，在此情形下，強制要求業主將已改造部分恢復至原始設計樣式，存在成本浪費、強人所難的可能性，同時不利于鄰里和諧、社會穩定，故對于恢復原狀以恢復使用功能為限具有經濟適用性和可操作性。

[1] 最高人民法院民事案件案由規定課題組編著：《最高人民法院<民事案件案由規定>理解與適用》，人民法院出版社2011年3月第1版，第97頁。

[2] 金啟洲：《民法相鄰關系制度》法律出版社，2009年版，第259頁。

[3] 第十五條規定，業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為民法典第二百八十六條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”…（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

[4] 第五條規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：…（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間…（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

[5] 《中華人民共和國民法典》第一千一百七十三條 被侵權人對同一損害的發生或者擴大有過錯的，可以減輕侵權人的責任。第一千一百七十四條 損害是因受害人故意造成的，行為人不承擔責任。第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應當承擔侵權責任。