2020年底，陳某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》1份，約定：陳某購買該房地產(chǎn)公司開發(fā)的某小區(qū)地下一層儲藏室一套，層高2.8米，建筑面積12平方米，總價款10萬元。次年11月底，房地產(chǎn)公司向陳某交付上述儲藏室。陳某接受該儲藏室后，發(fā)現(xiàn)該儲藏室位于一樓一戶住宅一衛(wèi)生間下，該衛(wèi)生間樓面作降板處理0.33米，致儲藏室有2/3凈高為2.31米。其他1/3凈高為2.64米。儲藏室的層高滿足合同約定的2.8米。降板意為降低樓板或屋面板（板面）的結(jié)構(gòu)標(biāo)高。上述降板處理在建筑設(shè)計圖紙中有顯示，符合設(shè)計要求。房地產(chǎn)公司已取得上述儲藏室初始登記。另，陳某同時購買涉案樓幢住房，其陳述住房、儲藏室捆綁銷售。

陳某于2022年4月向法院提起訴訟，以層高不符合合同約定，要求解除上述商品房買賣合同。后以簽訂合同時房地產(chǎn)公司隱瞞了涉案儲藏室存在大面積降板導(dǎo)致凈高減少構(gòu)成欺詐為由，要求撤銷雙方簽訂的商品房買賣合同。

該案在處理中，出現(xiàn)兩種意見：

第一種意見認(rèn)為，對于層高、凈高，一般人并不能很好地確定該兩者的定義和區(qū)別。既然合同上寫了層高2.8米，那么自然到手房屋在室內(nèi)的可視高度應(yīng)達(dá)到2.8米。現(xiàn)有2/3不足此高度，故購房人可要求解除或撤銷上述商品房買賣合同。

第二種意見認(rèn)為，降板導(dǎo)致凈高減少在建筑設(shè)計中普遍存在，故我們應(yīng)以涉案儲藏室的凈高是否滿足儲藏室的功能要求以及建筑規(guī)范對儲藏室的凈高要求來考慮本案合同是否能夠解除或撤銷。本案儲藏室層高符合合同約定，凈高亦符合建筑規(guī)范，能滿足儲藏室的使用功能，房地產(chǎn)公司不存在欺詐，故合同不可解除亦不可撤銷。

筆者同意第二種意見，理由如下：

1、本案不符合解除條件。

民事法律行為自成立時生效，行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。本案雙方并未約定凈高，以及凈高不符合約定時購房人有權(quán)解除合同，故不符合約定解除條件。

關(guān)于能否法定解除。《中華人民共和國民法典》第五百六十三規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。作為地下一樓儲藏室，其高度達(dá)到一般商品房的高度并不現(xiàn)實。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，層高是指建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層（完成面）至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長線的交點計算的垂直距離。室內(nèi)凈高指從樓、地面面層（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋地面之間的有效使用空間的垂直距離。地下室的最低處凈高不應(yīng)小于2.0m。本案儲藏室符合規(guī)范要求，能夠滿足使用功能，陳某的合同目的可以實現(xiàn)，房地產(chǎn)公司亦不存在不履行債務(wù)的行為，故亦不符合法定解除的條件。

2、本案不構(gòu)成欺詐。

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實情況，致使當(dāng)事人基于錯誤認(rèn)識作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐。即構(gòu)成欺詐需要滿足兩方面的要件，一是一方故意告知虛假情況或其負(fù)有告知義務(wù)卻故意隱瞞真實情況，二是因一方的上述行為導(dǎo)致另一方基于錯誤認(rèn)識作出意思表示。如買賣合同中賣方明知交易標(biāo)的存在質(zhì)量問題卻故意隱瞞，買方基于認(rèn)為標(biāo)的物質(zhì)量完好的錯誤認(rèn)識作出意思表示，與買方達(dá)成買賣關(guān)系，賣方的行為構(gòu)成欺詐，買方作為受欺詐方可要求撤銷合同。

本案不構(gòu)成欺詐。首先，房地產(chǎn)公司沒有故意告知虛假情況。房地產(chǎn)公司并未告知陳某本案房屋凈高為2.8米，合同中無約定，亦無立體圖表明本案凈高2.8米。其次，房地產(chǎn)公司未故意隱瞞真實情況。在涉案樓幢設(shè)計圖紙中明確載明有降板處理情況，房屋系按照設(shè)計圖紙施工建設(shè)，并未改變。在簽訂合同時陳某亦未詢問房屋的高度情況。同時關(guān)于層高、凈高，兩者系不同的概念，通過各種引擎搜索可知曉明確概念，亦可通過詢問營銷人員得知，但陳某并未詢問。房地產(chǎn)公司并不存在故意隱瞞。再者，陳某自述上述儲藏室系捆綁住房銷售，亦可知其購買儲藏室并非系因為房地產(chǎn)公司的欺詐致其產(chǎn)生錯誤認(rèn)識所導(dǎo)致。