【案情】

被告淮安某置業公司2013年初開發項目，該項目嚴重遮擋原告孫某當時居住的房屋，雙方于2013年2月2日簽訂房屋補償協議，被告承諾無償補償原告某廣場55平方米住宅一套，如拿75平方米住宅需交付15萬元給被告，后原告選擇涉案73平方房屋，于2014年5月向被告交付了15萬元房款（未開發票），2015年9月被告交付房屋給原告，原告裝修入住至今，此后原告一直催告被告簽訂正式的商品房買賣合同并辦理產權證，被告均以種種理由拖延，后被告多次向原告出具承諾書，承諾配合原告辦理過戶手續，但均未履行。在案件審理過程中，查明涉案房屋被抵押至第三人名下。

【裁判】

淮安市清江浦區法院判決被告淮安某置業公司向原告孫某開具購房發票（金額為714954元）；被告淮安某置業公司和第三人李某于協助原告孫某辦理涉案房屋的抵押登記解除手續；在抵押登記解除手續辦妥后十五日內，被告淮安某置業公司協助原告孫某辦理恒涉案房屋的所有權登記手續。后被告上訴至淮安中院，中院判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案爭議焦點為，原被告之間沒有簽訂正式的商品房買賣合同，僅有補償協議和購房確認單，雙方之間是否達成正式的買賣合同關系以及原告是否取得涉案房屋的所有權？一種是否定觀點認為，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，且涉案房屋并未過戶至原告名下，雙方不構成買賣合同關系且原告未取得所有權；另一種肯定觀點認為，雙方已經簽訂了房屋補償協議和訂購確認單，房屋已經交付且被告多次承諾簽訂正式合同和協助過戶，雙方已經形成事實上的買賣合同關系。

筆者贊同肯定說，主要理由如下：

一是補償協議和購房確認單具有法律效力。根據《最高院關于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預購等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。本案中，雙方雖未簽訂書面的《商品房買賣合同》，但雙方已經簽訂了《房屋補償協議》、《房屋訂購確認單》，都屬于當事人真實意思表示，對雙方具有約束力。《房屋訂購確認單》中確認了原告所選定的房屋房號、面積、坐落、價款，并且原告照價支付房屋多余面積的15萬元購房款，被告也已實際將房屋交付給原告。故可以認為雙方已經形成了事實上的商品房買賣合同關系，原告也獲得涉案房屋的所有權。

二是違約行為不影響本合同的生效和法律關系的形成。違約責任是本合同的一項內容，但是合同項下的違約行為并不影響合同本身的成立和生效。在原被告雙方簽訂《房屋補償協議》、《房屋訂購確認單》后，原告多次催促被告簽訂正式的商品房買賣合同以及協助辦理房屋過戶登記時，被告也多次承諾并出具承諾函，但是被告一直未協助辦理過戶手續，已經構成了違約，及時被告主張解除合同，其作為違約方也不享有解除合同的權利。雙方之間的商品房買賣合同關系并未受到影響。

三是考慮購房人的購房權益期待權。購房人孫某作為購房人，已實際繳納了全部購房款，系商品房消費者，其在本案的房屋買賣過程中不存在任何過錯，且孫某名下現也無其他房屋，系商品房消費者，其作為買受者享有物權期待權，從原告的生存利益角度出發，應保護其所享有的物權，且該物權應優于抵押人的抵押權。