商品房“買賣在先，抵押在后”，真實產權人要求滌除抵押物上的抵押權，能否得到支持？淮安清江浦區法院審結了一起關于商品房銷售合同糾紛案件，原告購買涉案房屋使用至今，卻因被告原因未能及時辦理登記，后涉案房屋未經原告同意由被告抵押給第三人，現原告主張滌除抵押并辦理產權登記。法院認為原告系商品房消費者，其作為買受人應當對涉案房屋享有物權期待權，且被告抵押涉案房屋具有明顯惡意，為保障原告的生存利益，此時其享有的物權期待權應優先于抵押權。

2013年至2014年，原、被告就涉案房屋形成買賣合意，被告向原告提供一套房屋，原告補繳15萬元房款，2015年，被告將涉案房屋交付原告適用至今。后原告多次要求被告協助其辦理不動產權登記未果。案件審理過程中，經本院查明，2019年，被告將涉案房屋抵押給第三人李某，李某在看完涉案房屋后與被告辦理了抵押權登記。另查明，原告目前名下沒有其他住房。

庭審中，被告辯稱：一、其未能協助原告辦理不動產登記系房屋升值空間過高，稅務部門要求涉案房屋的買賣價格不能過低，過高的稅費不能由被告承擔；二、原、被告雙方并沒有簽訂正式的商品房買賣合同，訂購房單僅僅只是邀約。第三人述稱：其與被告存在真實的債權債務關系，且辦理抵押登記時，原告并非涉案房屋的產權人，抵押權是有效的。

該案經審理后，法院判決：一、被告與第三人協助原告辦理涉案房屋抵押登記解除手續；二、抵押登記解除后，被告協助原告辦理涉案房屋所有權登記。

本案中，涉案房屋出現買賣在先，抵押在后，被告未經原告的同意抵押涉案房屋，原告能否請求解除抵押并要求被告辦理不動產權登記？一種觀點認為：第三人在取得抵押權時并不知道原告的存在，其抵押權應當具有追及效力，原告想要辦理涉案房屋的不動產權登記應當代為清償債務滌除抵押權。另一種觀點認為：原告未能辦理涉案房屋的不動產登記系因被告原因導致，且被告在辦理抵押登記時存在明顯惡意，原告作為買受人無過錯，若將其視為普通購房人，則對其極不公平。

筆者贊同第二種觀點：

一是目前我國現行法律法規對于商品房消費者的物權期待權保護，主要為消費者的“唯一住房”保護。該保護原則的適用條件為：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。即在執行程序中，如果案外人滿足上述條件而提起執行異議，那么根據該保護原則就可以排除執行標的上存在的抵押權。另，在《民法典》關于建設工程優先受償權的規定中，也對商品房消費者的物權期待權優先保護有所規定，即建設工程優先受償權優先于抵押權，商品房消費者的物權期待權優先于建設工程優先受償權。本案中，原告已經支付全部價款且使用涉案房屋至今，未能簽訂正式的商品房買賣合同以及未辦理產權登記都非原告自身原因導致，涉案房屋作為原告的唯一住房，其享有的物權期待權應當優先于抵押權而受到法律保護。

二是登記作為不動產物權的法定公示方式，賦予登記以公信力。但賦予登記以公信效力，是為保護交易市場安全以及因善意信賴登記而取得不動產權利的第三人所設，不能僅主張登記公信力來否認真實權利的存在。筆者認為第三人是否為善意取得對于善意判斷時間至關重要，善意取得的時間應為抵押權設立之時。本案中，第三人在辦理抵押登記時，曾與被告一起對涉案房屋進行查看，在查看時第三人已經發現原告居住其中的事實，故第三人在抵押權設立之時是否為善意存疑。

三是抵押權人應當以謹慎的態度審查抵押權的權屬。設立抵押前，以房地產開發商名下具有住宅性質的商品房為抵押物時，謹慎審查以及風險防控顯得尤為重要。本案中，第三人李某明知被告存在經營狀況不佳、資金鏈短缺、債務過多等問題，且已經向其多次借款由于經營周轉，涉案房屋的不動產登記上也存在多個抵押權。因此第三人李某在辦理抵押權時更應該審查抵押物的權屬情況，但其為了被告承諾的利息回報，未進一步明確涉案房屋的權屬，應當對其行為承擔后果。