近年來(lái)，在樓市低行的市場(chǎng)行情下，客戶(hù)和中介間的矛盾似乎更加尖銳，之前明星謝某夫婦與中介對(duì)簿公堂的風(fēng)聲未息，百萬(wàn)網(wǎng)紅中介跳單話(huà)題再次引發(fā)了公眾廣泛的討論。

跳單，一般指買(mǎi)家跳開(kāi)中介，利用中介提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)，直接與業(yè)主達(dá)成交易，以達(dá)成省去大額中介費(fèi)用的目的。《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了“跳單”行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

一、現(xiàn)實(shí)矛盾的分類(lèi)

在案件辦理中，中介公司往往會(huì)面臨“跳單”的被動(dòng)局面，有跳單爭(zhēng)議案件通常分兩大類(lèi)，區(qū)分點(diǎn)即中介是否與顧客簽訂約束性文件，即居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

1.未簽訂居間合同。如果中介帶客戶(hù)看房，但未簽訂書(shū)面《看房確認(rèn)書(shū)》等書(shū)面文件，或者書(shū)面文件中并沒(méi)有限制購(gòu)房人交易的條款，發(fā)生所謂的“跳單”情況，中介無(wú)法主張賠償。例如訴明星謝某夫婦跳單的案件，法院審理認(rèn)為，在沒(méi)有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無(wú)法確認(rèn)雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系。

2.簽訂了居間合同。那么簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》等限制性文件是否就肯定能得到賠償呢？也不一定。有的案子，購(gòu)房人雖然簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》，但由于通過(guò)該中介與房主未達(dá)成一致，服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。之后又確實(shí)通過(guò)其他中介與房主達(dá)成交易，且另一中介也確實(shí)掌握該房源，并提供了相應(yīng)服務(wù)，這種情況表面看違反了當(dāng)初的約定是“跳單”了。考慮到實(shí)際情況和中介要求簽署的文件通常是格式條款的情形，法院也未必支持中介的索賠.

二、矛盾避免的方法

對(duì)相關(guān)房產(chǎn)中介而言，碰到“跳單”確實(shí)是對(duì)中介勞動(dòng)的不尊重。但中介一方對(duì)自己的服務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范也有值得改進(jìn)的地方。

1.看房前簽訂居間合同。在看房前就簽訂中介合同是避免出現(xiàn)矛盾的先決條件。中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。《民法典》第九百六十五條指出委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。種種法律規(guī)定的約束，其前提條件都是需先促成合同的成立。當(dāng)然，但如果中介確實(shí)提供房源、商定了最終交易價(jià)格等，即使沒(méi)有與委托人及時(shí)簽署居間合同，委托人拋開(kāi)中介與對(duì)方直接交易，仍構(gòu)成“跳單”。但為了后續(xù)舉證的清晰，事先簽訂有效的中介合同實(shí)屬必要。

2.合理設(shè)計(jì)居間合同。在居間合同中將居間報(bào)酬需區(qū)分為信息費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。提供信息是中介服務(wù)的主要義務(wù)。中介公司提供的此項(xiàng)服務(wù)為客戶(hù)提供了極大的方便，避免了客戶(hù)為尋找房源付出勞苦，節(jié)約了時(shí)間，為此客戶(hù)理應(yīng)支付中介信息費(fèi)。但是，目前各中介公司在看房確認(rèn)單中，并未將中介費(fèi)用清晰地劃分為提供信息費(fèi)和后續(xù)促成成交服務(wù)費(fèi)，而是籠統(tǒng)的把上述兩種費(fèi)用綁在一起。一旦形成訴訟，法院會(huì)認(rèn)為中介公司無(wú)理剝奪了客戶(hù)完成后續(xù)交易的選擇權(quán)，從而導(dǎo)致促成雙方合同成立的服務(wù)費(fèi)用法院無(wú)法支持。與此同時(shí)，中介公司又不能舉證證明“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”，因此信息費(fèi)法院也無(wú)法支持。這就是中介公司“跳單”案件敗訴的主要原因。《民法典》第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。因此，在居間合同中區(qū)分信息費(fèi)與服務(wù)費(fèi)，這樣如果客戶(hù)“跳單”，中介公司主張給付信息費(fèi)，法院就沒(méi)有理由不予支持了。

三、司法實(shí)務(wù)的建議

1.給中介的建議。在給客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)的同時(shí)，幫助客戶(hù)與賣(mài)家商議價(jià)格，在物有所值的中介費(fèi)用下，促成買(mǎi)家以更為優(yōu)惠的價(jià)格成交，讓客戶(hù)明白中介提供服務(wù)的價(jià)值所在。對(duì)于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理貸款、納稅和房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)允許客戶(hù)有所選擇，也就是說(shuō)客戶(hù)有權(quán)選擇提供房源信息的中介公司完成，同時(shí)也可以選擇自己完成或者委托他人完成，對(duì)此中介公司無(wú)權(quán)加以限制。

2.給客戶(hù)的建議。“跳單”行為不僅會(huì)使委托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)會(huì)增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)生活中也出現(xiàn)過(guò)委托人向買(mǎi)房人支付房款后不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)雙方因?yàn)榉靠畹闹Ц稌r(shí)間產(chǎn)生糾紛等情況，給買(mǎi)賣(mài)雙方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。希望廣大群眾嚴(yán)格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務(wù)，不要因?yàn)樨澬”阋硕源筇潯?/p>