【案情】

A公司競(jìng)得一幢房屋承租權(quán)但尚未與產(chǎn)權(quán)方簽訂租賃合同前與陳某簽訂房屋租賃意向協(xié)議，約定擬將部分房屋轉(zhuǎn)租陳某用于經(jīng)營(yíng)，陳某于意向協(xié)議簽訂后3日內(nèi)向A公司支付定金5萬(wàn)元，并約定待A公司完成與產(chǎn)權(quán)方相關(guān)手續(xù)后5日內(nèi)雙方簽訂正式租賃協(xié)議。陳某依據(jù)協(xié)議支付了定金5萬(wàn)元。幾天后，A公司向陳某發(fā)送簽約通知，陳某認(rèn)為A公司并未能提供與產(chǎn)權(quán)方簽訂的租賃協(xié)議，要求完成與產(chǎn)權(quán)方相關(guān)手續(xù)后簽署協(xié)議。A公司告知已完成相關(guān)手續(xù)，但未提供相關(guān)材料，陳某再次要求提供相關(guān)材料。A公司未提供，并將房屋轉(zhuǎn)租他人。A公司與陳某聯(lián)系簽約時(shí)，其與產(chǎn)權(quán)方的租賃協(xié)議產(chǎn)權(quán)方尚未蓋章。后續(xù)完成了合同簽章。雙方協(xié)商未果，陳某訴至法院，要求A公司雙倍返還定金。

【評(píng)析】

關(guān)于哪方違約，A公司是否應(yīng)向陳某雙倍返還定金，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：因A公司最終是取得房屋承租權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)的，意向協(xié)議未能履行系因陳某未來(lái)簽訂正式協(xié)議，陳某系違約方，故陳某無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：陳某作為次承租人，在確定A公司具有承租及轉(zhuǎn)租權(quán)后再與Ａ公司簽訂正式協(xié)議符合情理，陳某不存在違約；系陳某不來(lái)簽署正式協(xié)議，故Ａ公司也不存在違約。在此情況下因房屋已轉(zhuǎn)租他人，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，Ａ公司將定金單倍返還。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：協(xié)議中明確約定待Ａ公司完成與產(chǎn)權(quán)方相關(guān)手續(xù)后５日內(nèi)雙方簽訂正式租賃協(xié)議。而Ａ公司在并未能提供其與產(chǎn)權(quán)方完成相關(guān)手續(xù)的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租他人，致使意向協(xié)議無(wú)法履行，構(gòu)成違約，應(yīng)向陳某雙倍返還定金。

筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由如下：

Ａ公司雖向陳某發(fā)送了簽約通知，形式上來(lái)看Ａ公司在履行意向協(xié)議，愿意簽訂正式合同，但意向協(xié)議中載明的系“待Ａ公司完成與產(chǎn)權(quán)方相關(guān)手續(xù)后５日內(nèi)雙方簽訂正式租賃協(xié)議”，陳某亦明確提出要求Ａ公司提供其與產(chǎn)權(quán)方簽訂的租賃協(xié)議，Ａ公司未提供。其雖口頭告知已完成相關(guān)手續(xù)，但陳某在未看到相關(guān)材料的情況下并無(wú)法確定Ａ公司已取得承租權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)，再次要求A公司提供。在此情況下，Ａ公司應(yīng)積極提供，但其并未提供相關(guān)材料，并將房屋轉(zhuǎn)租于他人，致使意向協(xié)議無(wú)法履行，構(gòu)成違約。

從情理上講，陳某租賃房屋系經(jīng)營(yíng)使用，必有大量成本投入，在此情況下，核實(shí)確定清楚A公司對(duì)涉案房屋具有承租及轉(zhuǎn)租權(quán)再行簽訂正式合同亦合情合理，否則在對(duì)房屋有大量投入的情況下產(chǎn)生房屋租賃爭(zhēng)議將可能導(dǎo)致大量損失。故陳某要求A公司提供與產(chǎn)權(quán)方的相關(guān)手續(xù)不僅與合同一致，亦合乎情理，其行為沒(méi)有不當(dāng)之處，不存在違約。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，貌似A公司發(fā)出簽訂正式合同的通知其即已守約，但其更應(yīng)實(shí)質(zhì)性地根據(jù)合同的性質(zhì)、合同的約定，全面、誠(chéng)信的履行合同義務(wù)。實(shí)質(zhì)性的義務(wù)不是抽取合同的一部分義務(wù)，而是全面的義務(wù)；實(shí)質(zhì)性的義務(wù)也不是某一過(guò)程的義務(wù)，而是全過(guò)程的義務(wù)；實(shí)質(zhì)性的義務(wù)亦非僅僅狹義的一部分字面性的義務(wù)，而應(yīng)依據(jù)合同性質(zhì)，綜合考慮合同情況，誠(chéng)信客觀確定并履行。A公司顯然違背了實(shí)質(zhì)性義務(wù)，構(gòu)成違約。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故A公司應(yīng)雙倍返還陳某定金。