【案情】

李某于2021年11月24日通過12345熱線進行舉報，李某認為其房屋在實際入住之前為空置房，物業公司存在超標準收取物業費的違法行為，要求某區市場監督管理局對李某所在小區物業進行處罰。某區市場監督管理局立案后從涉案物業公司處調取了李某涉案房屋的《房屋裝修申報表》，該申報表顯示：業主為李某，施工期限為2020年5月18日至2020年8月18日。同時，某區市場監督管理局還調取了涉案房屋水電，該記錄顯示：2020年6月-2020年12月，連續產生電費共計46元。2019年12月份，產生水費30.8元，2020年6月-2021年12月，連續產生水費分別為2.8元、16.8元、2.8元、16.8元、25.2元、22.4元、19.6元、14元、16.8元、53.2元。涉案房屋燃氣記錄顯示：2020年12月-2021年1月，燃氣表讀表為139,2021年2月-2021年12月，燃氣表記錄連續產生明顯變化。某區市場監督管理局經調查后認為李某涉案房屋不屬于空置房屋，不適用物業費打七折的規定，遂作出涉案舉報不予立案告知書。李某不服，提起行政訴訟。

【評析】

“空置房物業費打7折”中“空置房”如何認定，涉案房屋裝修期間物業費能否打7折？第一種觀點認為：涉案新房裝修期間，業主并未實際入住，所以裝修期間的新房應當認定為空置房，物業費應打7折。第二種觀點認為：裝修時房屋已經產生水電、燃氣等費用，新房裝修視為業主對房屋的使用，此時新房已不再是“空置房”，不能適用“空置房物業費打7折”。

筆者同意第二種觀點，理由如下：

一、物業領域的“空置房”認定應以是否裝修為標準。在房產銷售領域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，此類房屋的物業費應由建設單位繳納。物業服務領域的“空置房”指已經銷售并交付給業主但未使用的房屋。業主對房屋享有基本的處分、使用權利，進駐裝修后就會產生生活垃圾和裝修垃圾，業主即開始實際享受關涉自身利益的物業服務，此時不能再視為“空置房”。

二、新房裝修應視為業主對房屋、物業的使用，物業費不打折。涉案房屋位于江蘇省淮安市。根據淮價服[2015]82號文件《關于規范普通住宅前期物業服務收費的通知》第七條規定，因業主原因未辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，未入住或未使用時間連續6個月以上的，期間的物業公共服務費按物業服務合同約定標準的百分之七十交納。涉案新房裝修開始時即產生水電費、燃氣費，表明業主已經對房屋和物業進行使用，不能適用物業費打7折。

三、“空置房”的認定不能以“實際入住”為標準。“實際入住”本身就是一種比較模糊、難以判斷的客觀狀態，對于“實際入住”的判斷標準，是以業主驗收房屋、領取鑰匙為標準，還是以業主搬進新房開始生活為標準？對此，業主和物業也難以達成統一。如果以“實際入住”判斷是否是“空置房”，勢必會造成業主和物業之間的混亂，增加兩者之間的矛盾，故本案原告主張應以“實際入住”判斷“空置房”沒有事實和法律依據，不應支持。