現實生活中，因小孩上學、規避稅金、祖輩贈予等情況，子女在未成年之際獲得包括但不限于房產、店鋪、現金、存單、基金等財產的情況已屢見不鮮，而父母作為監護人，有代管未成年子女財產的權利和義務，繼而出現或出于提高生活質量、或改善子女教育環境、或者謀求自身職業發展等目的，抵押子女財產的行為，那父母抵押未成年子女房產的行為是否有效，如果不是必然有效那么如何認定效力，這些問題的出現值得我們對其進行研究探討。

一、現狀和問題

《民法典》第35條第一款中明確規定“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。；監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”。那么父母抵押未成年子女的房產必須滿足能使未成年子女獲利這一要求。而在司法實踐中，對于“利益”和“處分”上存在一定的爭議。

二、爭議焦點、難點

（一）如何界定“最有利于被監護人的原則”

《民法典》第23條中指出未成年人的父母承擔了其監護人和法定代理人的職責，即照顧未成年子女日常生活的同時享有財產管理的權利。對于被監護人的利益，應從其必要性上進行判斷，而非僅限于直接經濟利益。比如如果抵押的目的是為了未成年人日后的生活、學習、教育、醫療等方面，筆者認為雖然目前看似損害了其經濟利益，但長久以來是為了未成年利益，應被認定為是為未成年人利益。如果抵押房產是為父母債務提供擔保，考慮到父母的經濟水平會直接影響到未成年人的生活水平，筆者認為也可以認定為是為了子女利益。但如果抵押房產是為了第三人債務進行擔保，這種增加財產受損風險的行為顯然不利于未成年人的利益。

《民法典》第35條第2款中要求父母的監護行為應尊重被監護人的意愿。在客觀上保障利益的同時我們還應該考慮到未成人自己的真實意愿，但也應從理性角度出發，而非將意見征求流于形式化。

（二）效力認定問題

如果抵押行為未保護未成年子女的利益，如果對此這種不當抵押行為的效力進行判定？主要有以下幾種判定路徑：

1.無權處分。這是指沒有處分權的當事人以自己的名字處分他人的資產。但這種觀點存在一定分歧，有學者認為這種抵押行為本質上是一種法定代理行為，所以不屬于無權處分；另一部分學者認為根據法律規定，父母除為未成年子女利益不得處分其財產，那么反過來而言非為未成年子女利益的處分應屬于無權處分。筆者認為，未成年人作為獨立主體享有獨立的財產權，因此父母對于未成年子女的房產只有“代理處分權”而不具備“處分權”，所以不應劃分為無權處分。

2.表見代理。是指被代理人的行為足以使第三人相信無權代理人具有代理權。但未成年人作為被代理人對于外部發生的行為不具有可歸責性，因為不具備表見代理的構成要件，不應判定為表見代理。

3.代理權濫用。這是指代理人在行使代理權的時候，違背代理人的意志、損害被代理人利益的行為。有學者認為即使在父母行使代理權方式方法不對的情況下，代理權仍然存在，所以應為代理權濫用。而筆者認為一方面父母這種損害未成年子女利益的行為逾越了法律規定，應為無權代理，同時代理權濫用缺乏相關的法律依撐，如此定性不利于解決問題。

4.無權代理。是指在沒有代理權的情況下以他人名義實施的行為。有些學者認為因未成年人沒有相應的行為能力，同時缺少其他責任主體不應劃分為無效代理。但筆者認為無權代理是目前解決問題的最優路徑，成年后的子女享有追認權，這在一定程度上保護了其利益，而其父母應承擔過錯擔保人的責任，承擔相應的賠償責任。

三、結論和建議

在判斷父母抵押未成年子女房產的效力時，需要結合具體的案件情況和法律規定進行綜合分析。需要考慮父母購買登記在未成年子女名下的房產歸屬問題、抵押權的設立和行使問題以及“不得處分”規定的效力問題等多個方面。

在實務中，需要重視第三人的善意和信賴利益的保護，同時在辦理抵押登記時，需要盡到合理審查義務，以保護善意第三人的利益。建議在未來的立法中進一步明確父母購買登記在未成年子女名下的房產歸屬問題和“不得處分”規定的效力問題等關鍵問題。同時加強司法實踐中的案例研究和裁判指導工作以提高司法審判質量和效率減少同案不同判的現象增強司法的公信力和權威性從而更好地維護各方當事人的合法權益和社會公共利益。