【案情】

債務人苗某與債權人A公司發生民間借貸糾紛，2013年經法院判決A公司償還苗某62萬元及利息，在案件訴訟過程中，根據申請執行人的申請，法院于2013年9月26日裁定對A公司名下的土地使用權進行訴訟保全查封，但未對地上建筑物進行查封。2013年12月17日，該地上建筑物轉移登記至B公司名下。判決生效后苗某于2014年向法院申請強制執行。在執行過程中，B公司提出異議其在法院立案執行前出資從A公司處購得上述廠房及土地且廠房已辦理轉移登記手續，因存在法院查封無法辦理土地的不動產權登記轉移手續，但根據房地一體原則，其對廠房的所有權應當及于土地，A公司又無其他財產可供執行，法院裁定終結本次執行程序。2015年B公司因自身經營不善欠付銀行貸款被C銀行起訴至法院，2016年法院判決B公司償還C銀行1600余萬元貸款及利息，2018年C銀行申請法院強制執行，在執行過程中，法院依法查封了登記在B公司名下的地上建筑物，除案涉不動產外，B公司無其他財產可供執行。

【分歧】

基于2016年以前地上建筑物與土地使用權分別在不同部門登記的現實，在A公司與B公司均涉執行案件且財產不足以清償全部債務的情況下應如何認定土地使用權及地上建筑物變價款的歸屬，對此存在兩種觀點：

第一種觀點認為，法院查封土地使用權在前，根據房地一體原則，A公司擅自將地上建筑物出賣給B公司的行為應屬無效，土地使用權及地上建筑物的變價款均屬于A公司的責任財產，應當用于償還A公司的債務。

第二種觀點認為：基于2016年以前地上建筑物和土地使用權分別在不同部門登記的現實，法院對土地使用權的查封和A公司出賣地上建筑物的行為都有效，法院應當分別評估土地使用權和地上建筑物的價值，整體拍賣后，按比例將土地使用權拍賣的款項用于償還A公司的債務，地上建筑物拍賣的款項用于償還B公司的債務。

【評析】

筆者贊同第一種意見，理由如下：

首先，法院查封土地在前，交易行為在后，A公司的出賣行為屬于無權處分，不發生物權變動的效力。按照當時已生效的《中華人民共和國物權法》所確立的“房地一體”的原則，雖然法院在訴訟保全過程中僅查封了案涉土地使用權，并未查封地上建筑物，但查封效力應當及于該土地上的廠房。法院查封行為是對財產處分權的限制，A公司在明知其廠房的土地使用權已被法院查封的情況下仍將廠房出賣給B公司，而B公司作為買受人未盡到審慎審查義務，在未查清不動產的查封、抵押等權利負擔的情況下進行交易，不屬于“善意第三人”的范疇。因此雖然辦理了案涉廠房的不動產權過戶登記，B公司仍然無法在出賣人系無權處分的前提下取得案涉廠房的所有權，案涉廠房及土地仍屬于A公司的責任財產，其變價款應當用于償還A公司的債務。

其次，土地使用權及地上建筑物所有權均歸屬于A公司更能平衡各方當事人的利益。根據B公司在執行過程中提供的證據，雙方買賣合同中確定的交易標的為案涉土地及地上建筑物，而非僅購買了地上建筑物，但無法舉證證明其在法院查封案涉土地之前已將對應價款支付完畢，無權主張案涉不動產所有權，其損失應當作為債權處理。B公司可以通過訴訟主張解除合同、返還已付購房款及利息并賠償違約損失，在訴訟過程中法院也可以通過庭審程序對交易的真實性、有無轉移隱匿財產嫌疑，雙方簽訂買賣合同的具體內容、對價款是否實際支付等問題進行審查。若能勝訴則B公司可以以債權人身份申請A公司破產，按照生效判決確定的債權數額申報債權，次債權人C銀行等再依法主張B公司所得款項。

最后，對案件處理具體路徑的探析。第一，法院可以向B公司釋明法理，鼓勵B公司通過訴訟程序糾正登記層面的房地分離現狀，否則其將承擔財產損失等不利后果。第二，如果B公司在資不抵債情況下消極主張權利拒絕起訴A公司，也可以直接向B公司的債權人闡明利害關系，引入破產程序由B公司破產管理人主張權利，在破產程序中也更能保護職工債權等弱勢群體的權利。當然，在執行過程中或在A公司的破產程序中也應當加大與各方當事人的溝通調解力度，如果各方當事人能達成一致的和解意見，必能實現更好的社會效果。