一、背景

2020年07月20日，國務院發布《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，強調了城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾日益增長的美好生活需要具有重要意義。2020年10月29日，國家發展和改革委員會發布《近期擴內需促消費的工作方案》，其中明確提到“加大對城鎮老舊小區改造的支持”。老舊小區電梯加裝得到了社會各界的更多關注。

而在此前，國內外為了推進城市現代化建設和緩解老齡化困境，已經對該問題進行了諸多研究和實踐。在國外，新加坡建屋發展局（HDB）推出了新加坡電梯升級計劃（LUP）；瑞典則基于規劃與建筑法案(PBL)和住房適應贈款法案(HAGA)主張以公共撥款和經濟激勵來進行無障礙改造，而非對多單元建筑的業主施加要求；芬蘭則依照《住宅和住宅翻修補助金法》對現有公寓樓加裝電梯，消除住宅樓內通行障礙而發放補貼。而國內，在十多年前就已經有學者進行了關于既有住宅加裝電梯的意義、前景及可行性分析的研究。經過多年的實踐積累，全國各地也相繼形成了自己的相關規章體系。在江蘇，就有《連云港市既有住宅加裝電梯指導意見》、《南京市既有住宅增設電梯規劃許可手續辦理規則》、《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》等具體的文件。

但是，從地方的實踐活動來看，雖然法條已經做出了規定，但是在實踐中卻存在一定阻力。最典型的問題就是樓棟居民難以達成統一意見，繼而出現居民在加裝過程中阻撓施工的情況。

二、老舊小區加裝電梯的普遍阻力

據統計，2021年我國有老舊小區17萬個，近200萬單元未加裝電梯，數量龐大必然導致糾紛情況多樣化。如何判定不同的情況下加裝電梯與否，這不僅在技術上對加裝電梯案件數據整理提出了要求，也在規則制定上提出了挑戰。

法律關系的客體是指由法律規范確認和保護的，法律關系主體行使權利和履行義務的實際行為所指向的，能夠滿足人們物質利益精神需要的物質世界和精神世界的各種各樣的現象(對象)。目前大部分老舊小區加裝電梯法律規制所要保護的權益多為高樓層住戶的“出行權”，但是目前加裝電梯問題中低層住戶的“陽光權”“靜音權”并沒有得到完全保障。另外，政府角色的介入使得公權對私權進行了規范與推動。部分學者主張公權不應過多干預私權，特別是反對政府濫用公共財政補貼私人財產問題，在“公權推動私權發展”還是“保護居民自治權”之間如何尋找平衡，仍然沒有有效的方法。

隨著我國社會老齡化問題日益嚴峻，老舊小區加裝電梯日漸成為輿論關注的焦點。近幾年全國各地掀起一股老舊小區加裝電梯的浪潮。但是在基層實踐中老舊小區加裝電梯的推行遇阻，加裝成功的案例少。根據筆者搜索統計，在物權糾紛的115條典型案例中，關于老舊小區加裝電梯的典型案例有5個，并且老舊小區加裝電梯的法律糾紛多出現在近幾年，呈上升趨勢。隨著城市化發展，近幾年既有住房加裝電梯問題等城市住房結構升級問題逐漸成為一個重要部分，但是現在法律法規規定的“三分之二”與“一票否決”解決方案過于籠統簡單，地方性法規往往未關注地方性差異，各地案件裁判結果難以具有參考性。

三、老舊小區加裝電梯存在問題的分類與探究

通過實地考察與訪談調研，筆者總結了不同樓層住戶對于加裝電梯的主要意見。

（一）低樓層住戶

1. 影響光線

這一點是低樓層住戶最關注的一點，也是目前關于老舊小區加裝電梯矛盾問題的主要根源所在，如果說影響光線和通風還是次要的，那么影響了房屋的價值，導致房子很難賣出去，那就是大問題。中國人一直以來都將房產視作重要的家庭資產，在遇到一些困難時賣房或許就是一個重要的解決途徑。而加裝電梯之后，房屋的商業價值將會受損，甚至面臨賣不出去的難題，自然也就是低樓層住戶的心態：本身自己的房屋因為處于低層而更受歡迎，但是加裝電梯后高樓層住戶因此得利，而自己的房子則面臨貶值。

2. 存在安全隱患

電梯使用時間太長，電梯外部裝飾難免會有安全隱患，比如玻璃或者瓷磚脫落，增加高空墜物風險，一樓二樓不使用電梯人員進出樓梯，加大了安全風險。這一點屬于電梯加裝后的維護問題。高空墜物的責任人是使用人、管理人，而電梯的管理人正是全體住戶（如果低樓層住戶同意加裝電梯并出資的話），那么電梯加裝就會使得責任分配問題的實證與理論出現一定的分歧。

3. 不接受補償措施

對低樓層住戶而言，生活舒適度是他們首要考慮的因素。正是因為想要追求生活便捷與舒適，考慮到爬樓的問題，他們才會選擇多層住宅的低樓層。然而加裝電梯已經侵害到了他們所追求的這個利益，所以除非這種補償足以支撐他們購買新的住房，否則很難讓低樓層住戶滿足。但是過多的補償會給高樓層住戶以及政府造成不必要的多余的財政支出負擔。

4. 老人對于電梯使用的安全性

這一點其實和一些高樓層住戶有共同之處。部分的低樓層住戶認為電梯對于老人來說是一種新鮮事物，對于習慣坐電梯的老人來說是十分方便的，但是對于一些年長又不常出門的老人來說，學習使用電梯有一定的危險性。比如電梯關門的問題，一些老人可能不會使用電梯按鍵，在遇到電梯關門的問題時會選擇用手擋門或者強制進出電梯客廂。再比如電梯故障的問題，有些老人在面對電梯故障時會驚慌失措，并不能作出應急措施（比如按求救鍵），甚至會作出一些會引發傷亡的操作（比如砸電梯門、掉入夾縫等）。盡管目前筆者與實地調研的已經加裝電梯的小區中并未出現有老人因此受傷的，但是此類案件在一些本身就配備電梯的小區中會有發生。所以在調研過程中，有一些住戶就提出了對于電梯安全性的質疑。

（二）高樓層住戶

高樓層住戶基本都是持支持加裝電梯的觀點，也有部分用戶處于觀望態勢。

1. 大大緩解高層老人下樓難的問題

筆者走訪了許多高樓層住戶，對于老年人群體而言，加裝電梯提供了更加方便的出行方式。高層老人的出行需求較為頻繁，比如購物、就醫、拜訪親友等，都需要下樓完成。但是，由于樓層較高，他們常常面臨難以獨立下樓的困難。加裝電梯使得老人可以直接乘坐電梯到達目的地，無需走樓梯或搭乘其他交通工具，極大地節省了時間和體力。同時，加裝電梯改善了老年人的生活品質。由于身體機能的下降，老年人在日常生活中會面臨更多的不便和困難。乘坐電梯可以讓他們的生活更加輕松和愉悅，增強他們的幸福感和生活質量。此外，電梯也為老年人的社交活動提供了便利條件，可以方便地與鄰居、親友等交流和互動。

2. 有利于提高社區的整體形象

大部分年輕或中年住戶認為，電梯作為一種現代化的設施，可以為社區帶來一種高端、舒適、便利的氛圍，吸引更多的居民和商家入駐，提升社區的整體形象和吸引力。同時，加裝電梯也加強了社區居民之間的聯系和互動，增強了社區的凝聚力和歸屬感。

3. 安裝電梯施工污染的顧慮

有不少住戶（特別是家里老人容易咳嗽或者有剛出生的小孩子的家庭）會顧慮到電梯施工污染的問題。首先，施工噪音污染是加裝電梯過程中不可避免的問題。電梯安裝需要各種機械設備的操作，如鉆孔機、切割機、振動機等，這些設備在施工過程中會產生較大的噪音，對周圍居民的生活造成影響。其次，施工揚塵污染也是加裝電梯過程中需要注意的問題。在施工過程中，建筑材料、泥土等容易產生揚塵，尤其是在干燥的天氣下，揚塵污染會更嚴重。此外，施工垃圾也是加裝電梯過程中需要注意的問題。電梯安裝過程中會產生各種廢棄物，如廢舊包裝材料、廢棄鋼筋、水泥等。

4. 安裝費不合理

加裝電梯的費用分攤應根據各方的實際情況和經濟能力進行合理分配。對于電梯加裝的影響，通常會對房屋的價值和價格產生影響，但影響的程度會因樓層、面積和地理位置等因素而異。因此，費用分攤應根據這種差異性進行合理的分配，以確保各方公平地承擔加裝電梯的費用。應充分考慮加裝電梯所帶來的各種利益。電梯加裝可以為老年人、殘疾人等特殊群體提供更加便捷的出行方式，從而提高他們的生活質量。同時，加裝電梯也可能為業主帶來一些增值收益，例如土地增值、房價上漲等。因此，在費用分攤的過程中，應充分考慮到這些潛在的利益，并根據實際情況進行分配。

（三）租戶對于加裝電梯的看法

在實地走訪中，筆者發現了先前未曾考慮的問題，租戶比例的高低會對于居民加裝電梯的意愿產生一定的影響。如在南京仙林新村等租戶比例較高的老舊小區，居民加裝電梯的意愿并不高，而在南京御景園等自住戶比例較高的小區，居民意愿相較于前者較高。

在租戶比例較高的老舊小區，原本住在高層的老人在行動不便后往往會將房子交給中介租出，自己搬到別的小區或搬往低層；住在高層的大多數是一些年輕人和店家，一方面租戶并沒有實際權利去發起或實施加裝電梯的行為，另一方面他們大多不在意或者并不受沒有電梯的困擾。在這種小區的走訪中，調查小組發現居民對加裝電梯的意愿并不高。而在自住戶比例較高的小區，由于加裝小區涉及到居民本身的權利，其對加裝電梯的意愿也較為強烈。

結語

綜上所述，老舊小區的電梯加裝問題深刻證明，解決實際問題時，法律的運行與情理的貫通起到的作用是不能分割的。在“政府引導、居民自治、社會參與”的良性互動模式得到法律層面保證的同時，要推動群眾問題能反映、矛盾能化解、權益能保障，鄰里相處融洽，從源頭上減少加裝電梯過程中矛盾的產生。要綜合考慮老舊小區現狀、住戶意愿等，綜合運用多種方法，協調解決加裝電梯涉及到的資金、安全、技術等問題，更好滿足老齡化的社會需求，促進城市發展更新，努力提升人民群眾的生活品質。