從開發商處購買商品房期房，房屋交付時發現存在不利因素,但開發商在商品房銷售時未主動告知該不利因素，開發商是否違反告知義務？是否應該承擔法律責任？近期,連云港經濟技術開發區人民法院就審理了這樣一起商品房買賣合同糾紛案。

2021年阿強、阿美夫妻兩人決定結束租房生活，共同購買一套商品房改善居住環境。當年5月15日，夫妻二人共同與某公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買某公司開發項目的某單元101室房屋。某公司如期交房后，2022年12月，二人進行房屋裝修時發現，次臥窗戶旁百葉窗下面有地下一、二層儲物間、車庫排風井、房屋正下方安裝有地下車庫機械排風排煙設施。但這些不利因素某公司銷售人員在具體推介房屋、簽訂商品房買賣合同時均未主動告知。現房屋存在風機噪音、通風井等瑕疵，影響其正常居住使用且案涉房屋價格高于同位置無上述瑕疵的鄰居房屋價格。在與某公司溝通未果后，一紙訴狀訴至連云港經濟技術開發區人民法院，要求某公司賠償其房屋貶值損失58000元、租房租金支出24000元及律師費等其他費用。

被告某公司辯稱，案涉房屋系根據審查通過后的施工圖紙進行施工，且已取得竣工驗收備案證明，原告也已經收房，不會影響到其正常居住使用。車庫機械排風設施系小區配套的消防基礎設施，其沒有向原告披露的義務。此外，某公司在售樓處的立牌照片已向購房者告知案涉商品房紅線內外不利因素。

法院審理認為,我國現行法律對商品房的不利因素沒有明確的規定，按照項目用地紅線，一般將不利因素分為紅線內的不利因素、紅線外的不利因素。項目紅線內的不利因素，指項目開發范圍之內、對購房產生影響的風險因素，例如小區垃圾站、化糞池、水泵房、變配電房等。項目紅線外的不利因素，指不在項目開發范圍之內但對小區有一定影響的風險因素，例如會產生一定噪音、異味、環境污染、輻射、風俗禁忌等風險因素。本案中，被告通過售樓處立牌照片展示的紅線內不利因素并不涉及消防排風機、排風井。開發商與購房者相比，其已提前知曉規劃設計方案、消防設施等情況，應當以明確、具體的方式向購房者告知案涉商品房的不利因素，以便購房者作出審慎的判斷。被告某公司作為開發商，未在《商品房買賣合同》中披露與案涉商品房緊密關聯的消防排風機、排風井的不利因素情況，有悖誠實信用原則，酌定某公司賠償原告損失30000元，駁回原告其他訴訟請求。

法官提醒：

《民法典》第五百零九條第一款規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”第二款規定：“當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”這是關于合同履行的全面履行原則和誠信履行原則。全面履行原則是指對于債務人全部義務的履行，既包括約定義務也包括法定義務。誠信履行原則要求當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要履行合同未作約定但依照誠信原則應當履行為締結合同在磋商過程中的說明、告知義務，在合同履行過程中的保護、協助義務以及在合同終止后的通知、保密義務等附隨義務。商品房的價值不僅包括居住價值，也應當包括交易價值。現實生活中，買受人購買的往往是期房，對于紅線內的披露義務，開發商應遵循誠實信用原則將房屋現狀、結構設施等可能影響商品房正常使用功能的權利瑕疵或者質量瑕疵如實披露并告知買受人，以便購房者全面了解商品房，充分保障購房者的知情權，以便于買受人做出合理性選擇，否則即違反了法定的附隨義務，依法應當承擔違約責任。