近日，江蘇省淮安市清江浦區(qū)人民法院審理了一起排除妨害糾紛案，判決被告停止將住宅房經(jīng)營網(wǎng)約房的行為。

案情簡介

原告耿某為了方便孩子上學，在市中心某新建住宅小區(qū)購買了一套小戶型房子。然而，入住一段時間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對面的鄰居家，時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚。耿某和家人深受其擾。耿某從物業(yè)公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某。經(jīng)聯(lián)系后，得知李某和陸某已于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為三年。同月，劉某與某房地產(chǎn)咨詢中心簽訂《網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營合同》，將該房屋委托給中心進行網(wǎng)約房經(jīng)營。

耿某認為被告李某、陸某、劉某、某房地產(chǎn)咨詢中心未經(jīng)利害關系業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，造成外來人員增多、噪音污染、生活垃圾增多等問題，影響業(yè)主特別是學生正常生活，遂訴至法院請求判令四被告立即停止經(jīng)營行為，恢復房屋住宅用途。

法院審理

在案件審理過程中，四被告辯稱，案涉房屋的確被用來經(jīng)營網(wǎng)約房，但是網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟下的短期租賃，屬于短租房，并非經(jīng)營性用房；四被告的行為并未改變房屋性質，不需要全體業(yè)主同意，只需在江蘇省網(wǎng)約房登記平臺“蘇易住”登記、取得登記標識即可。如果認為網(wǎng)約房是經(jīng)營行為，而業(yè)主自己對外出租不屬于經(jīng)營行為，則相互矛盾。

法院還查明，2021年，江蘇省公安廳出臺《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》，第二條規(guī)定：“網(wǎng)約房是指通過互聯(lián)網(wǎng)電商平臺發(fā)布房源、接受預定，按日或者按小時提供住宿服務的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場所。”根據(jù)該文件規(guī)定，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可，并未強制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可。房客在入住時，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關身份信息后就能辦理入住登記。

法院認為本案的爭議焦點為：網(wǎng)約房是否是經(jīng)營性用房。網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟背景下的一種新業(yè)態(tài)，目前就全國范圍內(nèi)的規(guī)范性文件來看，網(wǎng)約房的性質和地位尚不清晰。行政機關出臺了規(guī)范性文件，從網(wǎng)約房的市場準入、市場監(jiān)管主體、入住登記管理、治安管理、消防安全等方面進行了規(guī)定。網(wǎng)約房通過互聯(lián)網(wǎng)平臺準入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業(yè)運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務。本案中被告李某、陸某作為業(yè)主，雖將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產(chǎn)咨詢中心用作經(jīng)營網(wǎng)約房，中心通過平臺發(fā)布房源信息招徠房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛(wèi)生更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網(wǎng)約房仍是經(jīng)營性用房，房客入住后即形成了事實上的住宿服務協(xié)議，本案四名被告的行為實質上已經(jīng)改變了房屋的住宅用途。

此外，法院在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業(yè)主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同，存在治安、消防隱患和監(jiān)管難題。

法院經(jīng)審理后認為，民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。民法典第二百八十八條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。本案中，四被告未經(jīng)有利害關系業(yè)主的一致同意，改變房屋用途，其行為會造成與其他業(yè)主共用的電梯、通道等區(qū)域變得嘈雜、秩序混亂、安全系數(shù)降低等。同一棟樓且相鄰的業(yè)主,雙方在利用各自不動產(chǎn)時,應盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主，有權要求四被告排除妨害、恢復原狀。最終，法院判決四被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營行為，恢復房屋住宅用途。目前，該案已判決生效。被告已經(jīng)停止經(jīng)營行為。

法官說法

互聯(lián)網(wǎng)時代下，共享經(jīng)濟正在演進。與單車、充電寶、按摩椅這些共享對象不同，網(wǎng)約房的所有權歸屬于不同的業(yè)主。從現(xiàn)有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網(wǎng)絡平臺，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網(wǎng)約房經(jīng)營，以此獲得一定的經(jīng)濟收益，但是網(wǎng)約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數(shù)無法限制，這就會給其他業(yè)主的正常居住帶來不利影響，如環(huán)境嘈雜、衛(wèi)生混亂、消防隱患增多、安全系數(shù)降低等。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主將住宅房屋用作網(wǎng)約房經(jīng)營，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經(jīng)營用房，有利害關系的業(yè)主有權要求停止經(jīng)營，恢復房屋住宅用途。同時，在支持網(wǎng)約房市場準入的同時，針對網(wǎng)約房可能產(chǎn)生的矛盾糾紛，還需加強協(xié)同配合，注重源頭防范。